Ảnh minh họa
Các thành phố thường phục hồi sau mỗi cuộc khủng hoảng. Từ đại dịch và động đất đến lũ lụt và hỏa hoạn, các đại đô thị trên thế giới đã hồi phục và phát triển mạnh mẽ hơn khi đối mặt với nghịch cảnh.
Sau trận Đại hỏa hoạn ở London đã phá hủy gần như toàn bộ thành phố vào năm 1666, một loạt các quy định về an toàn cháy nổ đã được ban hành. Các công ty xây dựng đã thay thế gỗ bằng gạch hoặc đá. Các bức tường dày hơn. Đường phố trở nên rộng hơn.
Khi dịch tả hoành hành ở nước Mỹ vào những năm 1850, New York và các thành phố khác đã đưa vào sử dụng hệ thống thoát nước và các công viên công cộng. Khi dịch bệnh lan đến Paris, các nhà chức trách ở đây cũng đã ban hành các biện pháp y tế công cộng triệt để. Những đại lộ rợp bóng cây và đài phun nước được xây dựng, trong khi những khu ổ chuột được giải tỏa.
Các khu vực đô thị ngày nay phải đối mặt với một thách thức khác. Triển vọng hàng loạt người lao động sẽ quay trở lại làm việc tại văn phòng vẫn chưa chắc chắn. Đại dịch đã làm dấy lên cuộc tranh luận gay gắt về tương lai của các khu trung tâm thương mại và tài chính trên thế giới. Các trung tâm tài chính như Manhattan (Mỹ), London (Anh), Marunouchi (Tokyo, Nhật Bản) và La Défense (Paris, Pháp) phải gánh chịu hậu quả của xu hướng làm việc tại nhà. Theo số liệu của tập đoàn kiểm toán EY và tổ chức nghiên cứu Urban Land Institute, trước đại dịch, 21 trung tâm tài chính lớn nhất trên thế giới là nơi làm việc của 4,5 triệu người. Đây cũng là nơi đặt trụ sở chính của khoảng 20% các công ty thuộc Fortune Global 500 (bảng xếp hạng hàng năm của 500 công ty, tập đoàn hàng đầu trên toàn thế giới tính theo doanh số).
Khi các biện pháp phong tỏa và giãn cách xã hội được ban hành để phòng chống đại dịch COVID-19, hầu hết các văn phòng trên khắp thế giới bị bỏ trống. Giờ đây đại dịch đã kéo dài sang năm thứ ba, “số phận” của các trung tâm thương mại và tài chính này vẫn chưa rõ ràng. Liệu các tòa nhà văn phòng còn có thể tiếp tục thu hút vốn đầu tư và nhân tài hay các mô hình làm việc mới sẽ thống trị?
Thoạt nhìn, tình hình dường như đã bớt ảm đạm đối với chủ sở hữu của những tòa nhà văn phòng. Không giống như lĩnh vực bán lẻ và khách sạn, khách thuê văn phòng chủ yếu tiếp tục trả tiền thuê và các nhà phân tích đã rút lại nhiều dự đoán về kịch bản tồi tệ nhất. Hoạt động cho thuê thậm chí còn khởi sắc ở một số nơi, ví dụ như London vào cuối năm 2021.
Tuy nhiên, con đường phục hồi của lĩnh vực này trong tương lai đối mặt với nhiều thách thức. Xu hướng làm việc tại nhà đã khiến nhu cầu thuê văn phòng giảm mạnh, với tỷ lệ văn phòng trống ở các khu trung tâm tăng nhanh hơn bất kỳ nơi nào khác. Ở cấp độ toàn cầu, tỷ lệ văn phòng không có người sử dụng đã tăng từ 8% trước dịch COVID-19 lên 12%. Tại London, 18% số văn phòng bị bỏ trống, còn ở New York và San Francisco, tỷ lệ này lần lượt là 16% và 20%.
Thay vì giảm giá thuê văn phòng, các chủ sở hữu đưa ra nhiều quà tặng để giữ chân khách thuê hoặc thu hút những khách hàng mới. Tại Manhattan, quà tặng bằng tiền mặt cho người thuê văn phòng đã tăng hơn gấp đôi kể từ năm 2016. Tại Mỹ, số tháng trung bình khách được miễn tiền thuê cũng đã tăng lên mức cao nhất kể từ năm 2013. Một số nhà phát triển bất động sản vẫn lạc quan, và hy vọng rằng nhu cầu thuê văn phòng rồi sẽ phục hồi trở lại. Nhưng khi các biến thể mới lần lượt xuất hiện, kế hoạch đưa nhân viên quay trở lại văn phòng của hàng loạt công ty đã liên tục bị trì hoãn. Xu hướng điều chỉnh tỷ lệ nhân viên làm việc tại văn phòng dự kiến cũng sẽ làm giảm quy mô không gian làm việc tập trung.
Mặt khác, các tòa nhà văn phòng, đặc biệt là ở các trung tâm thương mại và tài chính, đang nhanh chóng đánh mất vai trò thu hút vốn đầu tư hàng đầu, với các danh mục khác như kho hàng và căn hộ thể hiện mức sinh lời tốt hơn. Văn phòng vốn đóng vai trò chính trong danh mục đầu tư bất động sản thương mại ở Mỹ, nay chỉ chiếm chưa đến 20% các giao dịch trong năm 2021. Các nhà đầu tư toàn cầu cũng đẩy mạnh rót vốn cho các căn hộ. Đầu tư nước ngoài vào văn phòng trong năm 2021 cũng giảm xuống dưới mức trung bình trước đại dịch ở các nước như Mỹ và Australia. Ngược lại, đầu tư nước ngoài vào kho hàng tăng hơn gấp đôi ở các thị trường này.
Bên cạnh đó, giá bất động sản tại các tòa nhà văn phòng ở trung tâm thương mại và tài chính đã giảm mạnh ngay cả khi giá bất động sản thương mại nhìn chung đều tăng ở các khu vực khác của thành phố. Ví dụ, tại trung tâm tài chính của San Francisco, giá bất động sản đã giảm gần 20% kể từ cuối năm 2019, theo số liệu mới nhất. Trong khi đó, tính chung toàn thành phố, giá bất động sản tăng hơn 5%. Định giá ở các thành phố châu Á thì tốt hơn. Ví dụ, giá thuê mặt bằng văn phòng ở Seoul đã tăng hơn 30% kể từ cuối năm 2019, còn ở Singapore, giá thuê văn phòng tăng hơn 10%.
Nguy cơ các tòa nhà văn phòng bỏ hoang trong các khu vực trung tâm của thành phố vẫn khiến nhiều người lo ngại. Hầu hết nhà đầu tư đều có cái nhìn dài hạn, vì vậy dự kiến vốn đầu tư phân bổ cho lĩnh vực văn phòng có thể bị hạn chế trong nhiều năm. Đáng chú ý, mối quan tâm của họ đang chuyển dần khỏi các thành phố tập trung nhiều văn phòng và hướng tới các thị trường nhỏ hơn với nhiều tòa nhà hơn. Theo một cuộc khảo sát các nhà đầu tư có tài sản hơn 50 tỷ USD do công ty bất động sản CBRE thực hiện, nhà đầu tư quan tâm đến các thị trường như Phoenix và Denver hơn là New York và Chicago. Công ty tư vấn bất động sản, nhà ở và thương mại Knight Frank của Anh nhận định, các trung tâm thương mại và tài chính lớn nhất vẫn sẽ tiếp tục thu hút những khoản đầu tư lớn. Các văn phòng ở London được dự báo sẽ nhận được khoảng 60 tỷ bảng Anh (81 tỷ USD) vốn đầu tư nước ngoài trong vài năm tới.
Thực tế là bất động sản cao cấp vẫn thu hút rất nhiều khách thuê. Các công ty đang có xu hướng dịch chuyển khỏi các tòa nhà văn phòng cũ kỹ sang không gian làm việc hiện đại và “xanh” hơn với hệ thống lọc không khí tốt và cơ sở vật chất tiện nghi hơn. Tuy nhiên, những tòa nhà văn phòng cao cấp này chỉ chiếm 20% hoặc ít hơn ở hầu hết các thành phố. Khoảng cách giữa các bất động sản cao cấp này với phần còn lại của thị trường sẽ ngày càng nới rộng. Các chủ sở hữu có thể tân trang lại các tòa nhà cũ, nhưng đây không phải là lựa chọn hợp lý với nhiều người. Trong bối cảnh lạm phát, thiếu lao động và vật liệu trong ngành xây dựng, chi phí nâng cấp cao ốc để đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường cao hơn đặt ra những thách thức không hề nhỏ.
Tình trạng văn phòng trống để lại hậu quả nghiêm trọng cho các khu trung tâm thương mại và tài chính của đại đô thị. Sự ra đi hàng loạt của nhân viên ngân hàng, luật sư và các nhân viên công sở khác làm tổn hại đến hoạt động kinh doanh của các quán cà phê, nhà hàng và các doanh nghiệp nhỏ khác phục vụ họ, với nhiều cơ sở kinh doanh đã phải vật lộn với sự gián đoạn chuỗi cung ứng, thiếu hụt lao động và chi phí gia tăng. Các đợt phong tỏa và giãn cách xã hội khiến hoạt động kinh tế của Sydney thiệt hại khoảng 250 triệu AUD (178 triệu USD) mỗi tuần và ảnh hưởng đến 40.000 việc làm. Trên toàn thành phố New York, hơn 1/3 số doanh nghiệp nhỏ đóng cửa trong thời gian phong tỏa vì đại dịch, các doanh nghiệp này chiếm hơn 50% số việc làm của khu vực tư nhân trong thành phố.
Không chỉ thế, các tòa nhà văn phòng bỏ trống cũng khiến thu nhập từ thuế của chính quyền địa phương bị thu hẹp, đặc biệt là các thành phố dựa vào nguồn thu này để tài trợ cho các dịch vụ công. Hệ thống vận tải hành khách công cộng cũng chịu áp lực, ví dụ số lượng hành khách giảm dự kiến sẽ khiến Cơ quan phụ trách giao thông vận tải của London chứng kiến khoản lỗ 1,5 tỷ bảng Anh (1,98 tỷ USD) vào năm 2024. Cơ quan giao thông đô thị của New York - điều hành tàu điện ngầm của thành phố - dự báo thâm hụt ngân sách 1,4 tỷ USD vào năm 2025 khi chương trình tài trợ liên bang hết hiệu lực.
Các trung tâm tài chính và thương mại đang nghĩ ra nhiều phương án để ứng phó và thích ứng với bối cảnh mới. Một cách tiếp cận phổ biến là làm cho các khu vực này trở nên sôi động hơn, đây vốn là một xu hướng đã có trước đại dịch. Trung tâm tài chính London đang đề xuất nhiều lễ kỷ niệm văn hóa kéo dài suốt đêm, biến khu vực này thành phố đi bộ vào cuối tuần và sẽ xây dựng thêm ít nhất 1.500 căn hộ mới vào năm 2030. Khu trung tâm thương mại Canary Wharf đã mở thêm các quán bar, nhà hàng và du thuyền để thu hút thêm giới trẻ.
Cục Tái phát triển đô thị thuộc Bộ Phát triển quốc gia Singapore cho biết họ có thể cân nhắc kết hợp văn phòng và căn hộ trong các tòa nhà trong khu trung tâm thành phố, bên cạnh việc thiết kế thêm các làn đường dành cho xe đạp và người đi bộ. Ở Mỹ, các tòa nhà chọc trời đang mở cửa cho công chúng đến tham quan đài quan sát mới và triển lãm các tác phẩm nghệ thuật sắp đặt./.
Theo TTXVN