I. Những hình thức đất đai tham gia vào cơ chế thị trường và những yếu tố tác động
1. Đất đai tham gia vào cơ chế thị trường với các hình thức sau đây:
- Đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt, được mua, bán trên thị trường. Nghĩa là phương diện giá trị của đất đi vào kinh tế thị trường. Quyền sở hữu (quyền sử dụng) trở thành hàng hóa lưu chuyển trên thị trường từ chủ thể này sang chủ thể khác.
- Đất đai trở thành đối tượng được cho thuê, mướn theo thời hạn (không thay đổi quyền sở hữu (sử dụng).
- Đất đai trở thành tài sản thế chấp, cầm cố;
- Đất đai trở thành tài sản trao đổi theo giá thị trường (hay giá thỏa thuận).
- Đất đai trở thành vốn góp trong đầu tư, góp vốn sản xuất kinh doanh.
- Đất đai được sử dụng để sản xuất hàng hóa và hàng hóa đi vào thị trường mang theo giá trị của đất đai.
- Đất đai trở thành tài sản ủy thác sử dụng (ủy thác khai thác) với những hình thức khác nhau…
Mỗi hình thức đất đai tham gia vào cơ chế thị trường nêu trên đòi hỏi những quy định pháp lý, cơ chế, chính sách phù hợp tương ứng.
2. Những yếu tố tác động tới việc đất đai tham gia vào cơ chế thị trường, hình thành thị trường đất đai
Việc đất đai tham gia vào thị trường như thế nào, mức độ nào, phụ thuộc vào nhiều yếu tố trực tiếp và gián tiếp. Có thể nêu khái quát các yếu tố sau :
- Yếu tố tự nhiên của đất đai (về cấu trúc của đất đai, vị trí đất đai, độ phì của đất đai…), cho thấy công năng tự nhiên của đất đai, tức đất đai đó có thể có những giá trị sử dụng nào và những giá trị sử dụng đó có thể đi vào quan hệ thị trường như thế nào, mức độ nào.
- Công năng của đất đai được quy định theo luật pháp, có nghĩa là đất đai đó có những giá trị sử dụng nào theo quy định của luật pháp (có đất chuyên về mục đích sử dụng nông nghiệp, có đất chuyên dùng, có đất đô thị, có đất xây dựng khu dân cư, khu công nghiệp, đất xây dựng các công trình công ích…), mỗi công năng đó mang lại cho đất đai các giá trị trao đổi (giá thị trường) khác nhau, tham gia vào thị trường khác nhau, hình thành thị trường khác nhau.
- Chính sách quy hoạch sử dụng đất. Đây là chính sách quan trọng của mỗi quốc gia, địa phương về sử dụng đất đai sao cho có hiệu quả nhất (tổng hợp về nhiều mặt kinh tế, chính trị, xã hội, môi trường) cho từng giai đoạn, trước mắt cũng như lâu dài. Quy hoạch sử dụng đất về thực chất là xác định công năng của từng loại đất với những quy mô xác định trong từng khu vực, quy hoạch lộ trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình phát triển. Chính các quy hoạch này đã xác định giá trị sử dụng của từng loại đất, và gắn với đó giá trị trao đổi của loại đất, quy định quy mô, phạm vi và mức độ tham gia cơ chế thị trường của từng loại đất theo quy hoạch.
- Các chính sách về lưu chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) đất, như quyền mua bán, sang nhượng, cho thuê, cầm cố, thế chấp… cởi mở đến mức nào (ví dụ nếu đất nông nghiệp chỉ được sang nhượng giữa những người nông dân trực tiếp làm nông nghiệp ở nông thôn trên cùng địa bàn thì không gian thị trường ruộng đất sẽ hẹp hơn nhiều so với cho phép sang nhượng đất nông nghiệp giữa bất kỳ ai tham gia sản xuất nông nghiệp).
- Các chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây là các chính sách cho phép chuyển đổi công năng của đất (như cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất xây dựng chẳng hạn…), khi đó giá trị sử dụng của đất thay đổi kéo theo thay đổi giá trị của đất (tăng hoặc giảm), cũng có nghĩa là làm cho không gian thị trường của đất thay đổi theo mục đích sử dụng của đất.
- Trình độ phát triển của nền kinh tế thị trường. Khi nền kinh tế thị trường phát triển trình độ ngày càng cao, các yếu tố của nền kinh tế, trong đó có đất đai, tham gia vào cơ chế thị trường ngày càng sâu rộng hơn. Đất đai sẽ được vốn hóa cao hơn, sử dụng đa dạng hơn, lưu chuyển mạnh hơn, hiệu quả hơn (kể cả bản thân đất đai trở thành hàng hóa, và sản phẩm tử đất, trên đất trở thành hàng hóa).
- Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, phi nông nghiệp hóa được đẩy mạnh sẽ làm cho việc lưu chuyển quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất được đẩy mạnh. Chính điều này sẽ thúc đẩy đất đai tham gia vào cơ chế thị trường mạnh hơn, hình thành thị trường đất đai hoàn chỉnh hơn.
- Những tác động của yếu tố tự nhiên làm thay đồi công năng của đất như hạn hán, sa mạc hóa, bão lũ, biến đổi khí hậu…
- Ứng dụng khoa học - công nghệ hiện đại làm thay đổi công năng của đất, khả năng sinh lời của đất, như nuôi thủy sản, phát triển sản xuất nông nghiệp trên đất nhiễm mặn, đất sa mạc…
- Tác động của những yếu tố chủ quan mang tính tiêu cực từ các chủ thể liên quan, từ nhà nước, các cơ quan quản lý nhà nước, các chủ thể sử dụng đất…khi khung luật pháp và các cơ chế, chính sách còn nhiều bất cập, đã bị lợi dụng, cố tình làm trái, tham nhũng về đất đai, làm méo mó và hạn chế đất đai tham gia vào cơ chế thị trường một cách minh bạch, hiệu quả.
3. Những hạn chế, bất cập của thể chế thị trường đất đai
Kể từ khi Luật đất đai 1993 đi vào cuộc sống, thể chế đất đai của nước ta đã có sự đổi mới căn bản về bản chất, từng bước được hoàn thiện hơn qua những lần sửa đổi Luật. Đất đai từng bước được hàng hóa hóa và đi vào cơ chế thị trường, đóng vai trò rất quan trọng cho phát triển đất nước. Tuy nhiên trong quá trình đi vào cuộc sống, thể chế thị trường đất đai ở nước ta cũng bộc lộ một số hạn chế, bất cập cần nhận thức rõ hơn để từ đó có giải pháp khắc phục một cách cơ bản, đó là:
1) Nhà nước (các cơ quan nhà nước) đồng thời thực hiện ba chức năng đối với đất đai : là đại diện chủ sở hữu đất đai cho toàn dân; là thiết chế quản lý nhà nước đối với mọi loại đất và sự vận động của đất đai trong mọi hình thức; là một chủ thể trực tiếp sử dụng đất (các đơn vị, cơ quan nhà nước được giao quyền sử dụng đất). Nhưng sự quy định và phân định vai trò, quyền hạn, nghĩa vụ và trách nhiệm của các cơ quan nhà nước ở các cấp trong việc thực thi ba chức năng đó của nhà nước về đất đai còn những nội dung chưa rõ, chưa đầy đủ và còn trùng chéo, thiếu cơ chế kiểm soát việc thực thi quyền lực của nhà nước đối với sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, dẫn đến tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”, quản lý lỏng lẻo, tham nhũng nghiêm trọng trong lĩnh vực đất đai, làm biến dạng thể chế thị trường đất đai.
2) Hệ thống pháp luật đất đai tuy đã được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên (cứ sau mấy năm lại sửa đổi Luật đất đai, ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật). Nhưng thực tiễn cho thấy có một số nội dung pháp luật về đất đai chưa có quy định điều chỉnh; một số nội dung khó khả thi vì chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn; một số văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai chưa được ban hành dầy đủ, còn thiếu đồng bộ, thiếu ổn định. Một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai ban hành còn chậm, nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng, không phù hợp với thực tiễn, thậm chí không phù hợp với luật, “bó lại” hơn so với luật, chưa đáp ứng được yêu cầu giải quyết một số vấn đề vướng mắc trong thực tế, gây khó khăn cho việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai[1]; quản lý thị trường đất đai - bất động sản còn nhiều lúng túng, kém hiệu quả, sơ hở, tạo điều kiện phát sinh tệ tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai (như thu hồi đất và đền bù không đúng; đất công bị sử dụng sai mục đích, “bán” cho các đổi tượng “sân sau” với giá bèo gây thất thoát lớn cho nhà nước...). Nhiều địa phương chưa ban hành đầy đủ các quy định, trình tự thực thi, như trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai…
3) Hệ thống cơ chế, chính sách để quan hệ đất đai vận động trong cơ chế thị trường tuy ngày càng được cụ thể hóa hơn, nhưng vẫn còn nhiều bất cập, như cơ chế, chính sách thuê đất, đấu thầu quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vẫn còn vướng mắc ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, chưa tạo được sự đồng thuận giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền địa phương. Cơ chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người thuộc diện bị thu hồi đất còn nhiều bất cập, thiếu ổn định và có sự khác nhau giữa các địa phương, các dự án, gây nên khiếu kiện kéo dài.
4) Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tuy có những tiến bộ, nhưng còn nhiều bất cập : chất lượng xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng tài nguyên đất còn thấp, còn mang nặng tính hành chính bao cấp, thiếu công khai minh bạch, thiếu tầm nhìn trung và dài hạn, chưa gắn bó chặt chẽ với các chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, chưa thực sự theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước; quy hoạch treo còn khá phổ biến, tính khả thi chưa cao; có những yếu tố tiêu cực trong xây dựng và thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… gây tiêu cực, lãng phí, thất thoát không nhỏ. Nhìn chung, kỷ cương trong việc thực hiện chưa nghiêm, việc điều chỉnh quy hoạch có không ít trường hợp trái quy định, trái thẩm quyền, còn không ít tiêu cực. Chính quy hoạch sử dụng đất (thực chất là quy định công năng của đất, phạm vi sử dụng đất) và việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất không tốt đã làm cho việc hình thành thị trường đất đai bị méo mó, biến dạng, trì trệ, vận hành không minh bạch.
5) Công tác quản lý đất đai vẫn còn nhiều bất cập. Trước hết là các quyền của các chủ thể sử dụng đối với từng loại đất, quyền của nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân và quyền quản lý của nhà nước đối với đất đai vẫn còn một số vấn đề chưa được chế định thật rõ, cụ thể và thống nhất; các quy định khung pháp lý để cho các các quyền về sử dụng các loại đất trong cơ chế thị trường vấn chưa được chế định đầy đủ, phù hợp và minh bạch (ví dụ như quy hoạch sử dụng đất, nhà nước thu hồi dất và đền bù cho chủ thể sử dụng đất…). Các quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích đất (trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng…) vẫn còn thiếu các quy định đồng bộ, chặt chẽ, nhất là để thực hiện các loại dự án đầu tư khác nhau; dự án đầu tư tại các khu vực nhạy cảm về an ninh, quốc phòng. Vì vậy, tại nhiều địa phương, việc áp dụng thực hiện quy định về điều kiện để được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất còn lúng túng, khác nhau, gây ra nhiều khiếu kiện.
Phương pháp và công nghệ quản lý đất đất đai, nhất là quản lý sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường còn nhiều bất cập và lạc hậu, độ tin cậy không cao, chỉnh lý và cập nhật không thường xuyên. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, xử lý, lưu trữ, sử dụng thông tin về đất đai còn bất cập chưa có hiệu quả cao.
Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất còn nhiều bất cập và yếu kém, thường bị động theo các vụ việc mà báo chí, dư luận phản ánh, hiệu quả chưa cao. Tình trạng tham nhũng, tiêu cực và vi phạm pháp luật về đất đai rất nặng nề và phổ biến, nhưng việc phát hiện rất hạn chế, xử lý còn rất chậm và thiếu kiên quyết.
6) Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Cơ chế chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư vẫn còn nhiều bất cập[2]. Công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều khó khăn, trở ngại, kéo dài, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai của các công trình, dự án. Đây chính là các khâu làm nảy sinh khiếu kiện, khiếu nại, tố cáo nhiều nhất (chiếm hơn 70% khiếu kiện về đất đai). Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do: (i). Một số cơ chế, chính sách, quy định về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa phù hợp với thực tế, chưa đảm bảo đúng lợi ích mọi mặt của những người bị thu hồi đất; (ii). Việc chuẩn bị phương án thu hồi, giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong không ít trường hợp thiếu công khai, dân chủ, minh bạch; chưa được các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là về giá cả đền bù, phương án giải quyết việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi; (iii). Chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật; mặt khác lại quá thiên về biện pháp hành chính, áp đặt, hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm; (iv)) Năng lực của nhiều cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn hạn chế và thiếu chuyên nghiệp; (v). Một số người dân thiếu hiểu biết về pháp luật, hoặc cố tình đưa ra những yêu cầu, đòi hỏi không hợp lý, thậm chí bị kẻ xấu lợi dụng. Thu hồi đất là một trong những vấn đề nóng bỏng, gây ra nhiều bức xúc, khiếu kiện, tranh chấp nhất hiện nay. Điều này cho thấy, thu hồi đất không còn chỉ là vấn đề phát triển kinh tế, mà còn liên quan rất nhiều đến các vấn đề về xã hội, lao động việc làm, đảm báo đời sống ổn định cho các hộ gia đình bị thu hồi đất, vấn đề xóa đói giàu nghèo…
7) Vấn đề định giá đất còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với cơ chế thị trường, chưa đáp ứng được yêu cầu giá quy định sát giá thị trường. Hiện nay giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% tới 60% giá đất chuyển nhượng thực tế (có khi thấp hơn nhiều). Chưa tổ chức được đầy đủ và có hiệu quả hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp. Công tác thẩm định giá đất còn nhiều hạn chế. Chính điều này đã làm cho vấn đề thu hồi đất, bồi thường giá đất bị thu hồi có nhiều bất cập, gây nhiều khiếu kiện[3]. Chính sách thuế và phí trong lĩnh vực quản lý đất đai còn nhiều bất cập, chưa trở thành công cụ hữu hiệu để quản lý thị trường đất đai, chống đầu cơ về đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
8) Cơ chế, chính sách quản lý thị trường đất đai còn nhiều bất cập. Sự phát triển của thị trường đất đai còn mang nhiều tính tự phát, bị các yếu tố đầu cơ chi phối mạnh, tạo nên những cơ sốt đất và sự biến động thị trường đất đai một cách cực đoan, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp, giao thông và những nơi mà sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đang diễn ra mạnh mẽ. Đầu cơ đất đai đã trở thành phổ biến với những quy mô khác nhau, gây nên những cơn sốt trên thị trường bất động sản, đẩy giá đất tăng cao một cách bất hợp lý, tác động xấu đến tình hình kinh tế - xã hội. (như đã diễn ra các cơn sốt đất ở ba đặc khu kinh tế - hành chính Phú Quốc, Vân Đồn, Vân phong…) . Tại khu vực nông thôn, thị trường đất đai phát triển chậm, không phát huy được hết tiềm năng.
9) Việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn chung còn chậm, nhất là kết quả cấp giấy chứng nhận trên cơ sở bản đồ địa chính, trích đo địa chính có toạ độ còn đạt thấp. Hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương. Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số lượng và kém về chất lượng, được cập nhật không thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường đất đai - bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện còn chậm, không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản. Chất lượng công tác thống kê đất đai hàng năm và kiểm kê đất đai định kỳ chưa cao. Việc báo cáo và công bố kết quả thống kê đất đai hàng năm và kết quả kiểm kê đất đai định kỳ còn chậm.
10) Cơ chế, chính sách và thực tiễn giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quản lý và sử dụng đất đai còn nhiều bất cập. Các vi phạm, tranh chấp về đất đai tuy có giảm nhưng vẫn còn nhiều và diễn biến phức tạp. Đặc biệt tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai vẫn còn diễn ra ở nhiều địa phương, nhiều ngành, nhưng việc thanh tra, phát hiện và xử lý còn rất nhiều hạn chế, chưa kịp thời. Ý thức chấp hành pháp luật của người dân, kể cả cán bộ, công chức trong hệ thống cơ quan quản lý nhà nước các cấp chưa nghiêm, mức độ sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai còn nhiều.
11) Hệ thống tổ chức của ngành quản lý đất đai có sự phát triển và từng bước được hoàn thiện qua các giai đoạn, nhưng đến nay vẫn chưa đáp ứng với yêu cầu, nhất là về quản lý kinh tế đất, sự vận động của đất đai trong cơ chế thị trường và hội nhập quốc tế sâu rộng. Chưa hình thành được một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, minh bạch, hiệu quả. Việc kiện toàn tổ chức dịch vụ công và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai còn chậm, còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu, còn nhiều tiêu cực (hiện vẫn còn hơn 10 tỉnh chưa công bố bộ thủ tục hành chính tại địa phương theo quy định và theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ).
(còn tiếp)
PGS.TS Trần Quốc Toản
Ủy viên Hội đồng Lý luận Trung ương
[1] Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, có năm nhóm vấn đề lớn thành phố gặp khó khăn khi thi hành Luật Đất đai 2013. Bao gồm : i)- Nhóm các vấn đề liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư; ii)- Cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; iii)- Vướng mắc trong công tác xác định giá; iv)- Về bồi thường hỗ trợ tái định cư và xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai; v)- Những khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng.
[2] quá trình thực hiện thu hồi đất hiện nay cho thấy còn nhiều vướng mắc:
- Về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế: Luật đất đai quy định, ngoài thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Nhà nước còn có thể thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế. Quy định này còn có những nội dung thiếu chặt chẽ và cụ thể, đã tạo điều kiện cho không ít nhà đầu tư lập dự án xin thu hồi đất một cách ồ ạt, không tính đến tính khả thi và hiệu quả sử dụng; nhiều doanh nghiệp lợi dụng quy định này để, “ôm đất”, “giữ đất”, “chạy dự án” để bán dự án kiếm lời; nhiều dự án “treo” nhiều năm, gây tổn hại cho đất nước, trong khi người dân bị thu hồi đất không có đất để sinh sống và sản xuất.
- Về cơ chế thu hồi đất: Luật đất đai cho phép áp dụng hai cơ chế: một là, Nhà nước thu hồi đất; hai là, tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Điều này tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất khi thu hồi và đền bù, tạo ra sự bất bình đẳng trong việc bồi thường cho người sử dụng đất, gây nên nhiều tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.
- Về thẩm quyền thu hồi đất: Luật đất đai chế định thẩm quyền thu hồi đất cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh, và chủ tịch UBND cấp huyện. Tuy nhiên, nếu giao thẩm quyền mà không chế định rõ trách nhiệm, trách nhiệm giải trình và các chế tài giảm sát hiệu quả, sẽ tạo ra những kẽ hở lớn cho tham nhũng và tiêu cực.
- Về xử lý đối với các dự án treo: Hiện nay các quy định pháp lý về xử lý đổi với các dự án treo vẫn còn nhiều bất cập và chưa hiệu quả, chưa đủ tính răn đe đối với các nhà đầu tư, dẫn đến lãng phí đất; gây khó khăn cho Nhà nước trong quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất cho phát triển, giao lại đất cho các nhà đầu tư có năng lực...
[3] Liên quan đến vấn đề giá đền bù khác nhau giữa Nhà nước thu hồi và dự án do các DN thu hồi, ví dụ từ năm 2009 đến nay, giá đất đền bù thu hồi cho 1 m² đất nông nghiệp tại Hà Nam không thay đổi, vẫn giữ ở mức 40.000 đồng/m², “chỉ bằng một bát phở”. Cùng với một số nội dung đền bù đi kèm như hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, đào tạo nghề... tổng cộng 1 m² đất nông nghiệp được đền bù khoảng 135.000 đồng. Tính trên 1 sào đất, tổng cộng số tiền đền bù vào khoảng 49 triệu đồng/ sào. Trong khi đó, nếu DN trực tiếp thỏa thuận với người dân thì giá đền bù thường vào khoảng trên dưới 100 triệu đồng/sào. Bất cập lớn nhất của chính sách trong thu hồi đất là không đưa ra được căn cứ nào để định giá đất, nói cách khác là căn cứ để xác định giá không rõ ràng. Theo ông Lê Đức Lưu, Giám đốc Công ty cổ phần Salung, hiện 22 tỉnh chưa công bố bảng giá đất, 40 tỉnh chưa thành lập văn phòng hỗ trợ thủ tục hành chính về đất đai... Nhiều người dân rất ít được tiếp cận các thông tin thủ tục hành chính về đất đai.