trang thông tin điện tử

2. Thực trạng sử dụng các công cụ kinh tế trong quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 2011-2021

2.1. Thực trạng sự dụng công cụ kinh tế trong quản lý thị trường bất động sản

Hệ thống cơ chế, chính sách hiện hành đang điều tiết việc sử dụng các công cụ kinh tế trong quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 2011-2021: (i) Luật Quy hoạch phát triển đô thị 2009; (ii) Luật Giá 2012; (iii) Luật Đất đai 2013; (iv) Luật Xây dựng; (v) Luật Nhà ở 2014; (vi) Luật kinh doanh bất động sản 2014; (vii) Bộ Luật Dân sự 2015; (viii) Luật Quy hoạch 2017; (ix) Luật quản lý và sử dụng tài sản công 2017; (x) Luật Đầu tư công (2013) và Luật Đầu tư công 2019; (xi) Luật Doanh nghiệp (2014), Luật Doanh nghiệp 2010; (xii) Luật Đầu tư 2014 và Luật Đầu tư 2020; (xiii) Luật PPP 2020

Vốn hóa đất đai, bất động sản: Một là, Luật Đất đai. Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản có liên quan quy định chi tiết các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Các quy định cụ thể như sau: (i) Điều 68: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi. Trong đó, có "tổ chức dịch vụ công về đất đai" và giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này". (ii) Điều 117: Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất: (1) Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia; (2) Đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. (iii) Điều 118: Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. (iv) Điều 119: Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất: (1) Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đồng thời, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại các văn bản này như sau: (i) Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ: Tại khoản 2 Điều 5 đã quy định "Tổ chức phát triển quỹ đất" (tổ chức dịch vụ công về đất đai) có chức năng “tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác”. (ii) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Tư pháp về “Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất”. (iii) Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính “Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường”, tại khoản 1 Điều 1.

Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất trong Luật Đấu giá tài sản 2016. Luật Đấu giá tài sản 2016 có hiệu lực từ ngày 01/7/2017, đã quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản, trong đó, có quyền sử dụng đất; tài sản là nợ xấu và tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản, với nhiều quy phạm pháp luật tương đối đồng bộ, nhưng vẫn cần được sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn. Một số nội dung về đấu giá quyền sử dụng đất trong Luật Đấu giá tài sản, như sau: (i) Về xác định giá khởi điểm đấu giá “quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản (2.a) Điều 8 Luật Đấu giá tài sản thì được xác định theo quy định của Luật Đất đai; (ii) Về niêm yết việc đấu giá tài sản được quy định tại khoản (1.b) Điều 35. (iii) Về thông báo công khai việc đấu giá tài sản là BĐS, trong đó, có quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 1 Điều 57. (iv) Nghiêm cấm tổ chức đấu giá tài sản và đấu giá viên thực hiện hành vi “Thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản” (Khoản (1.c) và khoản (2.b) Điều 9); (v) Nghiêm cấm đấu giá viên thực hiện hành vi “Lợi dụng danh nghĩa đấu gia viên để trục lợi” (khoản 1.b); hoặc “Hạn chế cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá không đúng quy định của pháp luật” (khoản 1.d) Điều 1; (vi) Nghiêm cấm tổ chức đấu giá tài sản thực hiện hành vi “Cản trở, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá trong việc đăng ký tham gia đấu giá, tham gia cuộc đấu giá" (khoản 2.c Điều 9); hoặc “Để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá nhằm mục đích trục lợi” (khoản 2.d Điều 9); hoặc “Nhận bất kỳ một khoản tiền, tài sản hoặc lợi ích nào từ người có tài sản đấu giá” (khoản 2.đ Điều 9 Luật Đấu giá); (vii) Khoản 2 Điều 77 đã quy định “Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá tài sản”. (viii) Điều 22 Luật Đấu giá tài sản đã quy định “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập, và Điều 23 đã quy định về “Doanh nghiệp đấu giá tài sản” là các tổ chức đấu giá tài sản; Khoản (1.c) Điều 79 quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh “Quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản”. (ix) Khoản (2.g) Điều 77 Luật Đấu giá tài sản đã quy định Bộ Tư pháp có trách nhiệm “Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm về tổ chức và hoạt động của tổ chức đấu giá tài sản”.

Tín dụng bất động sản chưa làm được vai trò cấp vốn và điều tiết thị trường bất động sản: Một là, chính sách tín dụng Nhà nước liên quan đến vay, thế chấp đất đai được qui định tại: (i) Nghị định 197/2004/NĐ-CP về đền bù, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. (ii) Thông tư liên tịch số 08/2009/TTLT-BXD-BTC-BKHĐT-NHNN ngày 19 5.2009 hướng dẫn thực hiện Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg ngày 12/12/2008 của TTCP về chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở. (iii) Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 quyết định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo nghị quyết 02; Thông tư 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2914 sửa đổi bổ sung thông tư 11/2013/TT-NHNN; Thông tư 25/2016/TT-NHNN sửa đổi bổ sung thông tư 11/2013/tt-nhnn. (iv) Thông tư 25/2015/TT-NHNN ngày 9/13/015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội. (v) Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 9.12.2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhà ở hình thành trong tương lai. (vi) Thông tư Liên tịch Số 03/2003/TTLT/BTP- BTNMT ngày 04 tháng 7 năm 2003 về việc hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. (vii) Thông tư Số: 36/2014/TT-NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Thông tư số: 16/2018/TT-NHNN ngày 31 tháng 7 năm 2018 sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; Thông tư số: 16/2018/TT-NHNN ngày 31 tháng 7 năm 2018 sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 của thống đốc ngân hàng nhà nước quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; Thông tư số: 06/2016/TT-NHNN ngày 27 tháng 5 năm 2016 sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28 tháng 12 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 của Thống đốc NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. (viii) Thông tư số: 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 05 năm 2013 quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của chính phủ. Thông tư số: 25/2016/TT-NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 sửa đổi, bổ sung một số điều tại thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việt nam quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của chính phủ. (ix) Thông tư 181/2009/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg ngày 22/7/2009 của Thủ tướng Chính phủ sửa đổi, bổ sung  một số điều của  các Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg, Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg và Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg.

Các công cụ tài chính phái sinh đối với đất đai, bất động sản những năm qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách khuyến khích xã hội hóa, với các ưu đãi về chính sách tài chính đất đai. Năm 2008, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2008/NĐ-CP về chính sách khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường. Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 135/2008/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định này nhằm tạo ra bước đột phá lớn trong khuyến khích xã hội hóa, thu hút nhiều nguồn lực từ khu vực tư nhân tham gia vào các lĩnh vực này. Tuy nhiên, do trong quá trình tổ chức thực hiện còn bộc lộ một số hạn chế, nhất là trong lĩnh vực khuyến khích về đất đai, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ ban hành Nghị định số 59/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 69/2008/NĐ-CP; đồng thời Bộ Tài chính cũng ban hành Thông tư số 156/2014/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định này[1]. Nghị định số 59/2014/NĐ-CP và Thông tư số 156/2014/TT-BTC tiếp tục có nhiều điểm đổi mới, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng, khai thác nguồn lực đất đai, tài sản Nhà nước và tạo nguồn thu lâu dài, bền vững cho NSNN, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội^[2]. Nghị định 163/2018/NĐ-CP yêu cầu công bố thông tin chi tiết các điều kiện và điều khoản trái phiếu ít nhất 10 ngày làm việc trước khi phát hành là không hợp lý và khó khả thi trong thực tế. Bởi tổ chức phát hành và các NĐT thường hoàn tất điều kiện và điều khoản trái phiếu một thời gian ngắn trước khi phát hành. Đặc biệt đối với trái phiếu có bảo đảm, vì các tài liệu pháp lý phức tạp, các bên thường chỉ kết thúc đàm phán chi tiết các hợp đồng bảo đảm 1 hoặc 2 ngày trước khi phát hành^[3]. Việt Nam hiện đã có phương thức thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện Việt Nam chưa có hệ thống tái thế chấp cũng như trái phiếu hóa các khoản tái thế chấp. Hơn nữa, các khoản thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất vẫn chưa được thế chấp cho các tổ chức tín dụng tài chính không đăng kí kinh doanh trên lãnh thổ Việt Nam. Điều này đã hạn chế một lượng vốn lớn vận hành vào thị trường bất động sản.

2.2. Đánh giá thực trạng sử dụng công cụ kinh tế trong quản lý thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2011-2021

2.2.1. Một số vấn đề

Thứ nhất, cơ chế đấu thầu là trung tâm, là là hạt nhân của giao đất, cho thuê đất – nòng cốt của chuyển dịch đất đai. Vì vậy, vấn đề tổng quát đặt ra chính là làm sao đảm bảo cho đấu giá đạt kết quả tốt nhất. Một là, làm thế nào để có cuộc đấu giá đúng. “Bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan” (khoản 2 Điều 6 Luật Đấu giá tài sản); không để xảy ra tình trạng đấu giá “cuội”, “quân xanh, quân đỏ”, hoặc “Thông đồng, móc nối với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản” (khoản (1.c) Điều 9 Luật Đấu giá tài sản); hoặc “Cản trở, gây khó khăn cho người tham gia đấu giá trong việc đăng ký tham gia đấu giá, tham gia cuộc đấu giá” (khoản (2.c) Điều 9 Luật Đấu giá tài sản); hoặc “Để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá nhằm mục đích trục lợi” (khoản (2.d) Điều 9 Luật Đấu giá tài sản), trong giai đoạn tiếp nhận đăng ký tham gia đấu giá, và tại thời điểm mở cuộc đấu giá. Hai là, cơ chế xác định giá khởi điểm thế nào cho hiệu quả. Rất cần thiết phải hoàn thiện cơ chế xác định “Giá khởi điểm của tài sản đấu giá, trong đó, có quyền sử dụng đất” một cách hợp lý, để thu hút được các nhà đầu tư tham gia đấu giá. Nhưng “Giá khởi điểm của tài sản đấu giá" không được xác định quá thấp một cách bất bình thường, bởi vì có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản nhà nước, nếu đi đôi với đó là việc tổ chức đấu giá "cuội", "quân xanh, quân đỏ”. Ba là, cơ chế kiểm soát đấu giá thế nào cho đạt được thành công. Rất cần thiết phải có cơ chế kiểm soát, giám sát chặt chẽ hoạt động của “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” để đảm bảo cơ quan này hoạt động trung thực, khách quan, vô tư. Bởi lẽ, theo quy định tại Điều 77, Điều 79 Luật Đấu giá tài sản thì Bộ Tư pháp và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm “Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm về tổ chức và hoạt động của tổ chức đấu giá tài sản” là chưa đủ, mà rất cần thiết phải có quy định về cơ chế kiểm soát, giám sát hiệu quả hoạt động của “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản”. Việt Nam đã dùng rất nhiều quỹ đất đô thị hóa giao cho các nhà đầu tư trong suốt giai đoạn chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường từ năm 1986 đến nay. Rất nhiều thành quả đô thị hóa và phát triển đô thị. Tuy nhiên, phương thức đấu thầu chưa được vận dụng toàn diện. Chỉ một số ít dự án được giao qua đấu thầu. Điều này có rất nhiều lý do, trong đó có lý do là công cuộc đổi mới kinh tế của Việt Nam đã lựa chọn liệu pháp từng bước, vì vậy, các chính sách cũng cần dần từng bước hoàn thiện. Hệ quả là, một số lượng đất vẫn chỉ được quản lý như là nguồn lực, chưa được vốn hóa.

Thứ hai, vấn đề khi chuyển mục đích sử dụng đất, phải nộp tiền chênh. Xác định giá chênh lệch thế nào? Nếu người mua đất khi chưa chuyển dịch đã bao gồm giá sau khi chuyển dịch thì tính toán thế nào? Khi đó, tiền mua quyền sử dụng đất công tiền chênh lệch sẽ cao hơn giá tại thời điểm cấp giấy chuyển dịch mục đích sử dụng đất sẽ xử lý thế nào? Lẽ tất nhiên, người nộp tiền, nếu cao quá và bất hợp lý quá thì điều gì xảy ra. Hơn nữa, vấn đề Chuyển mục đích sử dụng đất. Giá đất trong quá trình chuyển dịch sang đất khác có một thời gian và một tiến trình tăng giá (đối với đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp).Cũng như vậy, việc định giá đối với các thửa đất khác nhau có những quy trình khác nhau: (i) Đối với thửa đất có giá trị cao (20 tỷ/thửa năm 2018): Phải xác định giá. (ii) Đối với thửa đất có giá trị dưới 20 tỷ: Áp giá theo bảng giá của Ủy ban nhân dân tỉnh. Vấn đề đặt ra là: Giá Ủy ban nhân dân tỉnh chưa tiếp cận giá thị trường. Vì vậy, có thông lệ áp dụng là đầu vào là giá gì thì đầu ra là giá ấy. Dẫn đến nhà đầu tư chưa xác định được chi phí.

Một bất cập về thuế và giá trong quá trình đầu tư, chuyển dịch mục đích sử dụng đất đối với doanh nghiệp đầu tư vào khu vực khó khăn: (i) Khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào khu vực khó khăn bị tác dụng ngược; (ii) Đền bù đất đai cho khu vực khó khăn, đầu tư làm tăng giá trị đất tại khu vực đầu tư; (iii) Khi giá trị đất khu vực tăng, bị đánh thuế với giá cao, không phải giá đất khi chưa đầu tư. Hệ quả là, đầu tư phát triển bị đánh thuế cao. Cũng như vậy, chính sách thuế đặt ra: (i) Thuế tại thời điểm triển khai: Trả ở năm đền bù; Thuế đánh khi giao đất; Trước đây: Đền bù – tính giá tại thời điểm giao. Một vấn đề khác là vấn đề vốn điều lệ trong cấp chứng nhận: (i) Không có quy định % trong đầu tư; (ii) 90 ngày phải góp đủ. Vấn đề đặt ra là, không bao giờ có thể góp đủ. Có thể bị rút giấy phép. Ở đây, cần phân biệt rõ doanh nghiệp có uy tín lớn không thể đánh đồng với doanh nghiệp nhỏ.

Thứ ba, hệ thống tín dụng chưa được sử dụng một cách hiệu quả. hệ thống ngân hàng cần kiểm soát tín dụng đối với thị trường đất đai, bất động sản. Luôn có cảnh báo về lợi nhuận và tăng trưởng tín dụng; về tăng trưởng tín dụng – ngân hàng không kiểm soát từ đầu rát dễ đến không kiểm soát được tổng thể và dẫn đến nguy cơ đối với an toàn hệ thống; về  nợ xấu có nhiều bất ngờ nên thường xuyên phải giám sát. Có nhiều hạn chế cho vay của ngang hàng các công ty tài chính để kiểm soát rủi ro. Việc cho vay giải ngân trực tiếp cho khách hàng vay có rủi ro cao, khó kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay, nên cần hướng đến khách hàng đã vay tại công ty tài chính và có lịch sử trả nợ tốt. Còn vấn đề thứ ba là nhằm ngăn chặn tình trạng một số công ty tài chính nhắc nợ, đòi nợ tổ chức, cá nhân không có nghĩa vụ trả nợ cho công ty tài chính, hoặc đòi nợ lúc nửa đêm gây bức xúc dư luận. Nếu không có một động thái nào chấn chỉnh thì thị trường tín dụng tiêu dùng sẽ trở nên tạp nham và hỗn loạn khó kiểm soát. Quy định này không nhằm hạn chế tín dụng tiêu dùng mà nhằm kiểm soát rủi ro của hoạt động cho vay tiêu dùng. Công tác thu hồi nợ thời gian qua đã biến tướng nên phải chấn chỉnh cũng là mục tiêu của thông tư dự thảo[4].

Thứ tư, thuế đối với thị trường bất động sản chưa làm được vai trò điêu tiết thị trường bất động sản cũng như  đóng góp vào phát triển kinh tế. Hệ thống thuế đất vẫn chưa đạt được trạng thái cần thiết của chuẩn mực quản lý phù hợp. Quyết định giá đất của cơ quan hành chính còn thiếu độc lập và khách quan. Hệ thống thuế về đất đai quá lạc hậu, làm cho nguồn thu từ đất quá nhỏ so với nhu cầu bảo vệ lợi ích toàn dân về đất đai. Quan điểm xây dựng hệ thống thuế về đất đai cần chuyển hẳn sang mục tiêu thuế là công cụ quan trọng của Nhà nước để điều tiết thị trường. Hệ thống thuế về đất đai hiện hành đang là nguyên nhân chính làm cho ngân sách phải chi quá nhiều cho đầu tư phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng mà mọi người sử dụng lại không phải mất bất kỳ một chi phí nào. Hệ thống thuế đất của Việt Nam chưa phù hợp kinh tế thị trường, cũng như không thể trở thành công cụ mạnh để ngăn chặn đầu cơ, khuyến khích đầu tư và minh bạch thị trường quyền sử dụng đất. Cụ thể, tổng thu từ đất luôn chiếm khoảng từ 5 - 10% tổng thu ngân sách nhà nước, tỷ lệ này không cao, chứng tỏ chưa khai thác hết tiềm năng đất đai. Đáng chú ý, thu từ nguồn tiền sử dụng đất luôn chiếm tỷ trọng cao (ở mức 80% tổng thu từ đất), điều này chứng tỏ nguồn thu từ đất không bền vững vì nguồn thu từ đất bền vững phải chủ yếu từ thuế và từ thuê đất công; thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quá thấp, chỉ khoảng 2% tổng thu từ đất. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thu ở mức thấp² làm cho công cụ thuế thiếu hiệu quả trong kinh tế thị trường, không thể ngăn ngừa tình trạng đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất, tạo ra tình trạng sốt giá bất động sản và tích tụ bong bóng bất động sản; làm cho công cụ thuế không có khả năng tham gia vào phân bố lại dân cư đô thị và quản lý luồng di cư tự phát chuyển vào các đô thị. Không chỉ vậy, việc đổi mới sắc thuế chuyển quyền thành thuế thu nhập từ chuyển quyền chỉ mang giá trị lý thuyết và bất khả thi trên thực tế. Từ năm 2003, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai, trong đó quy định việc chuyển thuế chuyển quyền sử dụng đất (tính trên tổng giá trị chuyển quyền) thành thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (tính trên thu nhập từ chuyển quyền). Thuế thu nhập doanh nghiệp được Quốc hội thông qua ngày 17/6/2003 quy định thuế suất của thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với doanh nghiệp là 28% trên giá trị thu nhập. Thuế thu nhập cá nhân được Quốc hội thông qua ngày 21/11/2007 quy định thuế suất của thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên giá trị thu nhập. Các trường hợp không tính được giá trị thu nhập thì thu theo mức 2% giá trị chuyển quyền tính theo giá đất do Nhà nước quy định. Trên thực tế, do hầu hết các trường hợp chuyển quyền đều không thể tính hoặc khó tính được giá trị thu nhập từ chuyển quyền, nên cơ quan thuế vẫn chủ yếu thu theo thuế chuyển quyền.

2.2.2. Nguyên nhân của tồn tại, hạn chế về sử dụng công cụ kinh tế trong quản lý thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2011-2021

Thứ nhất, nguyên nhân liên quan đến chưa điều tiết được giá trị gia tăng giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Có một số nguyên nhân cơ bản: Một là, chưa giải quyết được vấn đề giá trị gia tăng do đâu. Cho đến nay, chưa có cơ chế hay cách thức xác định giá trị gia tăng của quyền sử dụng đất khi thay đổi mục đích sử dụng đất (đất nông nghiệp thành đất ở), thay đổi vị thế thửa đất (đất nông thôn thành đất đô thị), thay đổi hạ tầng khu vực (đường mới mơ đi qua)… Vì vậy, các bên được thụ hưởng giá trị gia tăng luôn không hài lòng với vị thế của mình được đối xử và luôn cho rằng sự giá tăng giá trị ấy là do mình tạo ra. Hai là, chưa giải quyết được vấn đề giá trị gia tăng thuộc về ai. Do chưa xác định được giá trị gia tăng do đâu nên khi có sự thay đổi về chủ thể, các bên Nhà nước – Bên được nhận – bên giao đi luôn có xu hướng kéo lợi ích về phía mình và không hài lòng với lợi ích mình nhận được. Hệ quả của vấn đề này rất rõ qua tỷ lệ khiếu kiện về đất đai chiếm tỷ lệ cao trong các khiếu kiện và tỷ lệ khiếu kiện về đền bù chiếm tỷ lệ cao trong khiếu kiện về đất đai. Ba là, chưa có cơ chế phân bổ thỏa đáng lợi ích của các bên: Nhà nước – Bên nhận đất – Bên giao đất (bị thu hồi). Do chưa xác định được lợi ích do đâu,thuộc về ai nên chưa thể có cơ chế phân bổ thỏa đáng lợi ích của các bên trong việc phân bổ giá trị giá tăng này. Đây là vấn đề làm cho việc đền bù, thu hồi, giao đất gặp rất nhiều khó khăn trong triển khai thực tế.

Thứ hai, nguyên nhân cơ chế thu hồi đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào đấu giá tạo quỹ phát triển cơ sở hạ tầng. Có một số nguyên nhân cơ bản: Một là, chưa có văn bản pháp lý đủ thẩm quyền. Mặc dù cơ chế này đã được đặt vấn đề tư giữa những năm 90 tại Hà Nội. Cũng như vậy, tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã có bước thử nghiệm. Cơ chế này cũng đã rất thành công tại Bắc Kinh trong việc tái thiết kế lại Bắc Kinh trong giai đoạn 1994-2008. Tuy nhiên, đến nay, vẫn chưa có một văn bản đủ tầm được ban hành để vận dụng cơ chế này. Hai là, chưa có cơ chế thực thi đủ khả năng. Việc chưa có cơ chế thực thi cơ chế này, nếu có văn bản, cũng là một trong những nguyên nhân cần được xem xét. Mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhưng tất cả các chủ sử dụng đất hiện hữu luôn không thỏa mãn với phần đền bù khi giải tỏa. Vì vậy, việc thực thi cơ chế này cần được quán triệt một cách sâu rộng thì mới có thể tiến hành được. Ba là, chưa giải quyết được thỏa đáng lợi ích của các bên: Nhà nước, chủ thể phát triển cơ sở hạ tầng và người dân đang có quyền sử dụng đất. Cần phải xác định rõ, lợi ích gia tăng khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở; từ đất ở giá trị thấp sang đất ở giá trị cao do đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng là lợi ích chung; không thể xác định rõ là do đâu đem lại. Vì vậy, giá trị gia tăng đấy phải được phục vụ lợi ích chung.

Thứ ba, về đấu giá khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất có một số nguyên nhân hạn chế, tồn tại có thể được kể đến: Một là, còn những bất cập trong các văn bản liên quan đến đấu thầu dự án có sử dụng đất (Luật Đất đai, Luật Đấu thẩu, Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành…). Hai là, chưa có chế tài đủ mạnh để đảm bảo bắt buộc phải đấu giá khi giao đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Ba là, chưa có quy định rõ ràng về Hội đồng thẩm định giá, về tiêu chí xác định hệ số điều chỉnh giá đất. Thành phần của hội đồng thẩm định giá đất nên bao gồm những thành viên nào để bảo đảm tính khách quan? Phương thức quyết định giá đất của hội đồng thế nào - quyết định giá đất theo việc định giá cụ thể, hay áp dụng giá đất trong bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh đất. Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất hiện vẫn chưa được xác định rõ dựa trên những tiêu chí cụ thể nào. Bốn là, chưa có một quy trình đủ tốt (về các bước tiến hành, về giá khởi điểm, về Hội đồng chấm thầu, về điều kiện của các bên tham gia đấu thầu, vấn đề xử lý khoản tiền đặt trước) và chưa có một cơ quan, đơn vị đủ mạnh để đảm bảo triển khai đấu giá quyền sử dụng đất được thực thi hoàn chỉnh. Năm là, năng lực của các bên liên quan đến triển khai việc đấu thầu quyền sử dụng đất còn hạn chế. Năng lực của những thành viên tham gia tổ chức thầu chưa chuyên nghiệp. Thông tin về bản thân thửa đất chưa thông suốt. Thông tin về cuộc đấu giá chưa được công khai, minh bạch… Sáu là, chưa có sự thống nhất về đơn vị chịu trách nhiệm trong việc thực hiện đấu giá đất là tài sản giữa Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư và Luật Đấu giá tài sản.

Thứ tư, nguyên nhân liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất. Sự việc giá đấu giá đất thành công cao bất thường tại Thủ Thiêm (Thành phố Hồ Chí Minh). Có rất nhiều ý kiến, có rất nhiều quan điểm, có rất nhiều phản ứng xung quanh vấn đề này[5],[6],[7]. Tuy nhiên, có thể thấy đây là một cuộc đấu giá công khai, trả giá tại chỗ nhiều lần (phương thức được gọi gào mồm trong đấu giá – là một phương thức truyền thống nhất của các phiên đấu giá) do đó, các bên tham gia làm chủ và chịu trách nhiệm được hoạt động đấu giá của mình, và cuộc đấu giá có kết quả. Thứ hai, các bên trúng đã tiến hành ký hợp đồng thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của việc tiếp tục triển khai các kết quả trúng đấu giá, và kết quả đấu giá, hai trong bốn đơn vị trúng đấu giá đã bỏ cọc. Thứ ba, cần phải tiếp tục đồng hành với các bên trong việc thực hiện các nghĩa vụ và trách nhiệm mới có thể có những phán quyết về bản chất cuộc đấu giá này. Thứ tư, các ngân hàng đã thông tin không cấp tín dụng cho các chủ thể trúng đấu giá, tức là không có kênh chuyển vốn cho thịt rường bất động sản từ hệ thống tín dụng. Nhà nước cần công khai, minh bạch tất cả các thông tin xung quanh vấn đề này. Các doanh nghiệp cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình. Các tổ chức tài chính – tín dụng cần có cách tiếp cận khách quan và hiệu quả trong việc xem xét tài trợ cho các giao dịch này. Các cơ quan truyền thông cần khách quan trong việc phản ánh các giao dịch này.

Bảng 1: Giá khởi điểm, giá trúng đấu giá và đơn vị trúng đấu giá:

Nguồn: HOREA (2021)[8]

Bên cạnh đó, có một số vấn đề đặt ra: Một là, giá sàn chưa sát giá trị thực. Do rất nhiều lý do, việc đặt ra giá khởi điểm (giá sàn) không sát giá trị thực nên đối khi, các bên tham gia đấu giá tham gia đơn giản vì thấy giá thấp. Hoặc giả, do giá sàn thấp mà khi đấu giá, giá trúng đấu giá quá cao lại có tác động lan tỏa đến những thửa đất xung quanh đấu giá. Hệ quả tác động xa là khi xác định lại giá đất trong khu vực thì những biến động giá đất đôi khi làm sai lệch giá ban đầu. Hai là, cuộc đấu giá bị thao túng. Có rất nhiều nguyên nhân có liên quan đến sự không thành công của đấu giá quyền sử đụng đất, nhưng một trong những nguyên nhân là do cuộc đấu giá bị thao túng. Rất nhiều ví dụ về vấn đề này, dễ thấy nhất là những vụ việc được phát hiện và đã được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng. Ngoài những trường hợp đã bị phát hiện, rất có thể có những đợt đấu giá bị thao túng còn chưa bị phát hiện. Ba là, chế tài chưa đủ sắc bén. Việc đấu giá còn có nhiều bất cập, ngoài những nguyên nhân chủ quan, khách quan, còn có nguyên nhân do chế tài chưa đủ sắc bén. Việc bỏ cọc đơn giản mới chỉ bị chế tài là mất cọc đôi khi không có ý nghĩa răn đe đối với các chủ thể lợi dụng kích giá rồi bỏ cọc. Cũng có biểu hiện của chế tài không đủ sắc bén là việc chế tài không ảnh hưởng gì đến bên bỏ cọc.

Bên cạnh đó, còn có một số nguyên nhân: Một là, các công cụ tín dụng chưa được đưa vào vận hành một cách đẩy đủ, đồng bộ, do đó hệ thống tín dụng vẫn còn phát triển ở cấp độ thấp, không theo kịp sự phát triển của yêu cầu của thị trường bất động sản. Hai là, thị trường bất động sản vẫn còn ở cấp độ phát triển thấp nên vẫn lệ thuộc nhiều vào tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại, do đó, tạo ra hội chứng sự bất cân xứng giữa hệ thống tín dụng và thị trường bất động sản. Ba là, thị trường tài chính còn phát triển ở cấp độ thấp, hệ thống chính sách chưa đầy đủ, lợi ích các bên chưa hài hòa. Do còn thiếu những công cụ như tái thế chấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ; quy tiết kiệm hưu trí tham gia thị trường bất động sản… nên luồng tiền vẫn còn rất hạn chế về quy mô; khó luân chuyển và hệ quả là thiếu tiền cho thị trường bất động sản.

Thứ năm, nguyên nhân hệ thống thuế chưa được sử dụng một cách hiệu quả đối với quản lý thị trường bất động sản Một là, còn nhiều sắc thuế chưa được vận hành. Hệ thống thuế đầy đủ là một trong những điều kiện tiên quyết để quản lý thị trường bất động sản. Vì thị trường bất động sản là thị trường giá trị lớn và gắn với một nguồn lực quan trọng của quốc gia là đất đai. Tuy nhiên, cho đến nay, một số sắc thuế quan trọng vẫn chưa được ban hành. Chẳng hạn, thuế bất động sản hoặc thuế tài sản, thuế sở hữu. Lý do chưa có các sắc thuế này rất nhiều những một số lý do là hệ thống thống kê đất đai, bất động sản chưa phủ trùm cả nước hay là chưa có hệ thống điều tiết hiệu quả nên chưa áp dụng được. Hai là, hệ thống thuế vận hành giống nhau cho các đối tượng trong khi thị trường bất động sản là một đối tượng đặc thù nên có những vấn đề chưa khớp giữa thuế và quản lý thị trường bất động sản. Ba là, việc chuyển đổi đất đai bất động sản và thuế gắn chặt với vấn đề giá tăng giá trị trong quá trình chuyển địch đất đai, bất động sản nhưng do chúng ta chưa có một thước đo chuẩn sự gia tăng đó nên việc đánh thuế vẫn còn nhiều sơ hở đối với mảng thuế này. Nếu không đủ mức tin cậy, rất dễ trở thành cản trở chuyển địch đất đai, bất động sản. Bốn là, thuế dựa trên giá, nhưng là giá của nhà nước quy định. Nhưng giá nhà nước quy định không phản ánh đúng giá thị trường. Hệ quả là, khó có thể tránh được bất cập trong thuế đất. Năm là, chế tài thuế chưa đủ hiệu lực. Có rất nhiều dẫn chứng về việc các sắc thuế đối với thị trường bất động sản chưa đủ hiệu lực. Việc đánh thuế chuyển dịch bất động sản 2% giá trị giao dịch hay 25% giá trị gia tăng là một lý do để các bên trong giao dịch có xu hướng vận dụng chấp nhận thuế 2% trên giá trị giao dịch. Đi liền với đó là việc hạ gái giao dịch xuống mức thấp nhất có thể. Điều này hiện không có chế tài nào để tránh thất thu thuế. Bên cạnh đó, việc đánh thuế bất động sản luôn bị trì hoãn do rất nhiều lý do nhưng một trong những lý do là chưa thể ban hành được sắc thuế này do chưa thể áp thuế đối với những bất động sản không đưa vào sử dụng cũng như những bất động sản có diện tích tự nhiên lớn. Điều này rất khác với các quốc gia có hệ thống chế tài theo thửa đất. Sáu là, ngân sách của chúng ta vẫn là ngân sách thiếu hụt, vì vậy, việc tăng thu và vượt thu vẫn là một yêu cầu thực tế. Bên cạnh đó, đội ngũ cán bộ thuế đất đai còn có những bất cập trong thực hành thu.

3. Một số giải pháp tăng cường sử dụng các công cụ kinh tế (trong quản lý) để thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản giai đoạn 2022-2025 và tầm nhìn 2030

 
3.1. Bối cảnh, quan điểm tăng cường sử dụng các công cụ kinh tế trong quản lý thị trường bất động sản giai đoạn 2022-2025 và tầm nhìn 2030
3.1.1. Bối cảnh
Một là, thế giới đang và sẽ biến động trên nhiều bình diện khác nhau: Tự nhiên, kinh tế, xã hội, quan hệ quốc tế cũng như các đại dịch. Trong kinh tế, toàn cầu hóa đang ngày càng sâu rộng; công nghiệp 4.0 ngày càng tăng tỷ trọng; quan hệ quốc tế đang thay đổi. Theo đó, vốn đầu tư rời khỏi Trung Quốc, Việt Nam là một điểm đến thay thế. Vì vậy, nhu cầu nhà xưởng, nhu cầu nhà ở cao cấp cho nhà đầu tư và nhà giá thấp cho người lao động tăng cao. Vì vậy, cần tăng cường phát triển thị trường bất động sản và các công cụ kinh tế quản lý thị trường bất động sản để thị trường bất động sản phát triển tốt. Hai là, giai đoạn 2022-2025 và đến 2030, nền kinh tế Việt Nam bước vào thời kì hội nhập, công nghiệp hóa, hiện đại hóa, vận hành cơ chế thị trường của nền kinh tế ngày càng sâu sắc. Hệ quả là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ hơn, việc chuyển đổi đất đai từ nông nghiệp sang các loại đất khác để phục vụ phát triển kinh tế và phát triển đô thị là tất yếu. Do đó, việc chuyển đổi mục đích sự dụng đất diễn ra với số lượng lớn và cường độ cao. Việc tăng cường các công tác quản lý chuyển dịch đất đai là cấp thiết và cần phải được quản lý tốt để thị trường đất đai, bất động sản phát triển lành mạnh. Ba là, các công cụ kinh tế, trong cơ chế thịt rường, ngày càng phát huy vai trò của nó trong thúc đẩy phát trển thịt rường bất động sản. Việc quản lý giá trị gia tăng về giá trị quyền sử dụng đất, việc vận dụng các cơ chế để tạo vốn cho phát triển đô thị, kinh tế; các phương thức thịt rường như đấu thầu, đấu giá cũng tăng cường; thuế và tín dụng là hai trong số các công cụ quan trọng trong quá trình phát triển thị trường bất động sản. Nhằm theo kịp yêu cầu, việc tiếp tục hoàn thiện các công cụ thuế và tín dụng là yêu cầu cấp thiết và tất yếu cũng như quy hoạch, kế hoạch và đấu giá, đấu thầu. Bốn là, việc phát triển đô thị có yêu cầu quan trọng là phát triển hạ tầng đô thị. Việc tạo lập nguồn lực để phát triển hạ tầng là yêu cầu quan trọng. Vì vậy, giai đoạn 2022-2025 và đến 2030 cần có nhiều giải pháp để huy động được vốn phát triển hạ tầng đô thị. Xa hơn là hạ tầng chung cần có cơ chế để thu hút, tạo lập nguồn lực phát triển hạ tầng. Năm là, việc tăng cường hiệu quả thị trường bất động sản cần tăng cường công tác đấu thầu quyền sử dụng đất đai, bất động sản khi chuyển dịch mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất. Vấn đề vận hành đấu giá đấu thầu theo cơ chế thị trường, để thành công, cần nhiều yếu tố cấu thành nhưng việc đấu giá, đấu thầu, suy cho cùng, vẫn là cách thức thích hợp để phân bổ nguồn lực đến chủ thể sử dụng nó hiệu quả nhất.

3.1.2. Quan điểm, chủ trương, đường lối, mục tiêu, nhiệm vụ của Đảng, nhà nước đối với sử dụng công cụ kinh tế trong quản lý thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2022-2025, tầm nhìn 2030
Có một số quan điểm cần quán triệt: Một là, đất đai, bất động sản phải thực sự trở thành nguồn lực, nguồn vốn, nguồn tài sản đóng góp cho phát triển kinh tế. Hai là, các công cụ kinh tế phải được hình thành và phát triển một cách đầy đủ, đồng bộ để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt Nam nói chung. Ba là, hài hòa hóa quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan trong việc sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý thị trường bất động sản, nhất là Nhà nước – Doanh nghiệp (chủ thể nhận quyền sử dụng đất) – Người dân (chủ thể đang sử dụng đất).

3.2. Một số giải pháp tăng cường sử dụng công cụ kinh tế trong quản lý để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh giai đoạn 2022-2025, tầm nhìn đến 2030
3.2.1. Công cụ vốn hóa
Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến công cụ vốn hóa: Một là, sửa đổi khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai 2013 cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp. Hai là, sửa đổi, bổ sung khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai và khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất dự án, để phù hợp với Điều 10 Nghị quyết 42 của Quốc hội "Về thí điểm xử lý nợ xấu", đã quy định các điều kiện xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, trong đó, có điều kiện dự án "Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền", mà "Có quyết định giao đất, cho thuê đất" thì có thể dự án bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận, hoặc chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ba là, cho phép người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài. Bốn là, sửa đổi, bổ sung Điều 68 Luật Đất đai quy định cơ chế phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Năm là, sớm ban hành Nghị định về sử dụng tài sản công (phần lớn là dùng quỹ đất) để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án BT; sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 167/2017/NĐ-CP: Sáu là, Chính phủ sớm ban hành "Nghị định về sử dụng tài sản công để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án BT" mà trong đó, quỹ đất thường được sử dụng làm tài sản thanh toán. Bảy là, Chính phủ xem xét, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 167/2017/NĐ-CP để thực hiện đồng bộ "Luật Quản lý, sử dụng tài sản công" và giải quyết các ách tắc hiện nay, nhằm huy động các nguồn lực xã hội theo phương thức hợp tác công - tư (PPP) và phát huy hiệu quả kinh tế của nguồn lực đất đai.

Thứ hai, hoàn thiện cơ chế điều tiết giá trị gia tăng của đất do chuyển mục đích sử dụng đất đai, bất động sản trong quá trình quy hoạch, kế hoạch phát triển đất đai, bất động sản: Một là, công khai, minh bạch các quy hoạch chi tiết có liên quan đến đất đai, chuyển dịch đất đai. Hai là, công khai, minh bạch các cơ chế, chính sách, địa bàn vận dụng các cơ chế điều tiết giá trị gia tăng giá trị quyền sử dụng đất. Ba là, thực hiện giao đất, cho thuê đất qua đấu giá, đấu thầu.

Thứ ba, kiện toàn cơ chế thu hồi đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào đấu giá tạo quỹ phát triển cơ sở hạ tầng: Ban hành một văn bản về việc vận dụng cơ chế thu hồi đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào đấu giá, xây theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng, nhất là hạ tầng đô thị. Hai là, rà soát quy hoạch các công trình hạ tầng và các diện tích đưa vào hành lang công trình trong các bản quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng. Ba là, công khai hóa thông tin liên quan đến công trình hạ tầng, hành lang công trình hạ tầng và các chủ trương, đường lối, cơ chế, chính sách liên quan đến việc vận dụng cơ chế này.

Thứ tư, kiện toàn công tác đấu giá đất đai, bất động sản: Một là, chuyên nghiệp hóa Hội đồng đấu giá đất đai, bất động sản. Hai là, công khai hóa thông tin đất đai, bất động sản trong đó có giá đất đâi, bất động sản. Ba là, thị trường hóa việc định giá đất đai, bất động sản. Các cơ quan định giá đất được bình đẳng trong hoạt động định giá đất đai, bất động sản, trong đó, các cơ quan định giá đất đai, bất động sản là một bên trong công tác định giá đất đai, bất động sản

3.2.2. Kiện toàn hoạt động tín dụng bất động sản
Thứ nhất, hoàn thiện chính sách: Một là, sửa đổi các cơ chế về mua, bán, thế chấp, góp vốn, trái phiếu hóa, cổ phần hóa. Đưa ra quy định về cơ chế “góp đất và điều chỉnh đất” với vai trò là một giải pháp hiệu quả để phát triển khu vực ngoại vi thành phố mà không cần phải thu hồi đất . Hai là, nghiên cứu hoàn thiện hệ thống thế chấp thứ cấp, ngân hàng tiết kiệm tương hỗ. Nghiên cứu vận dụng công cụ thế chấp với các tổ chức ngân hàng không đăng kí kinh doanh trên lãnh thổ Việt Nam. Ba là, hình thành các quỹ đầu tư bất động sản, qũy đầu tư tín thác bất động sản; trái phiếu hóa, cổ phiếu hóa giá trị quyền sử dụng đất đai. Bốn là, nghiên cứu, thí điểm, ban hành chính sách liên quan đến các cơ chế: (i) “Đổi đất lấy hạ tầng” hay còn gọi là “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng” và nay được ẩn dưới tên “dự án BT”; (ii) “Giao đất công để thực hiện các dự án đầu tư” và “bán tài sản công” khi Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng; (iii) Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, trong đó tài sản của doanh nghiệp bao gồm cả đất công và tài sản công gắn liền.Nếu quá trình vốn hóa này không được quản lý chặt chẽ thì luôn gắn với tham nhũng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị do Nhà nước xác định và giá trị thị trường..

Thứ hai, công tác triển khai: Ban hành văn bản vận hành công cụ tái thế chấp, văn bản vận hành công cụ quỹ tiết kiệm tương hỗ. Hai là, triển khai thực hiện trong thực tiễn hoạt động của các thực thể này. Ba là, công khai, minh bạch tình trạng tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản cũng như mảng tín dụng bất động sản của các ngân hàng.

3.2.3. Hoàn thiện hệ thống thuế đất đai, bất động sản
Thứ nhất, hoàn thiện khuôn khổ chính sách: Một là, cần thực hiện cải cách toàn diện hệ thống thuế về đất theo hướng: (1) Tăng đáng kể mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế nhà ở và các tài sản gắn liền khác tại khu vực đô thị nhằm tạo nguồn thu bền vững từ đất, tạo nguồn kinh phí phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, tạo điều kiện giảm đầu cơ, tích trữ nhà đất và góp phần phân bố lại dân cư đô thị; (2) Giảm mức thu từ chuyển quyền bất động sản như giảm lệ phí trước bạ, phí công chứng, lệ phí địa chính nhằm khuyến khích các giao dịch công khai và thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản chính quy. Hai là, điều chỉnh giảm các mức thuế sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về lệ phí trước bạ, Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21-12-1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, tại Khoản 1, Điều 6, qui định lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 1% giá trị đất là cao, cần giảm xuống còn khoảng 0,5%. Về thuế chuyển quyền sử dụng đất: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, đã được Quốc hội thông qua ngày 22-06-1994 và được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 21-12-1999, tại Khoản 1, 2, Điều 7 qui định mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất như sau: (1). Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%; (2). Đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 4%. Điều 11, qui định đối tượng nộp thuế là người chuyển quyền sử dụng đất nộp và nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế. Như vậy, với mức thuế suất trên là cao, cần giảm tới mức phù hợp – chẳng hạn 1-2%. Ba là, nghiên cứu trình ban hành thuế tài sản. Lưu ý 3 điểm: (i) Mức tối thiểu chịu thuế (Chẳng hạn, một căn hộ bình dân – năm 2019 khoảng 3,5-4 tỷ mới bắt đầu chịu thuế); (ii) Tỷ suất thuế (Mức càng thấp càng khả thi. Chẳng hạn 0,5%); (iii) Thời điểm bắt đầu áp dụng (phải vào lúc kinh tế tăng trưởng tốt). Bốn là, xem xét lại Khoản 3 Điều 8 Nghị định 20/2017/NĐ-CP về các giao dịch liên kết theo hướng tăng mức tỷ lệ (20% hiện hành) lên trên 50%.

Thứ hai, hoàn thiện công tác triển khai: Một là, không thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với đất thuê của nhà nước để giảm bớt thủ tục hành chính, nên đưa thuế này vào tiền thuê đất. Hai là, để kêu gọi, thu hút đầu tư: nhà nước cho thuê đất để kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp thì thuê đất trả một lần bằng giá thuê hàng năm nhân với số năm thuê để tạo điều kiện cho các đơn vị giảm bớt chi phí, tăng sức cạnh tranh. Ba là, xem xét, điều chỉnh cơ chế giá đền bù để phù hợp với quy luật thị trường. Bốn là, sử dụng mức thuế phạt thời gian quá hạn như tiền thuê đất nhằm giảm tình trạng dự án treo, dự án trì trệ, nếu công ty thấy không thể đáp ứng các nghĩa vụ thuế thì có thể bàn giao cho đơn vị khác để đấy nhanh tiến độ triển khai; từ đó thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất. Năm là, cần có quy định về đánh thuế tài sản nhằm lành mạnh hóa hơn nữa thị trường đất đai và thị trường bất động sản

3.3. Một số kiến nghị
Thứ nhất, Với các cơ quan nhà nước: Một là, nghiên cứu, ban hành các văn bản liên quan đến các cơ chế đặc thù; các sắc thuế; các hệ thống tín dụng. Hai là, tổ chức thực hiện và chế tài mạnh. Ba là, chuyên nghiệp hóa các chủ thể nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản. Đặc biệt là các tổ chức định giá đất; các tổ chức phát triển quỹ đất; các tổ chức quy hoạch đất đai; các tổ chức đăng kí đất đai. Xã hội hóa các hoạt động này và thực hiện nguyên tắc bình đẳng giữa các tổ chức chuyên môn này.

Thứ hai, Với các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Bên cung): Một là, chuyên nghiệp hóa. Hai là, tuân thủ pháp luật và đóng góp cộng đồng. Ba là, luôn cân nhắc lợi ích – chi phí tổng thể, không đơn thuần chỉ là lợi ích – chi phí kinh tế.

Thứ ba, Với các bên hữu quan: Một là, giám sát xã hội đối với thị trường bất động sản. Hai là, Khách quan – công bằng. Ba là, đồng hành với doanh nghiệp – xã hội.

Thứ tư, Với các nhà đầu tư thứ cấp và người sử dụng bất động sản (bên cầu): Một là, lựa chọn đúng nhà đầu tư phát triển. Hai là, đóng góp cộng đồng trong giám sát thị trường bất động sản. Ba là, xác định đúng phân khúc, sử dụng đúng công cụ.

Thứ năm, Với các cơ quan truyền thông: Một là, giám sát dư luận thị trường bất động sản. Hai là, phản ánh khách quan tình hình thị trường bất động sản. Ba là, chuyên nghiệp 

Kết luận 

Hoàn thiện công cụ kinh tế trong quản lý thị trường bất động sản là một chủ đề lớn, gồm nhiều vấn đề, nội dung khác nhau. Ba trong số những vấn đề cần bàn đến trong bối cảnh hiện nay là vốn hóa; tín dụng và thuế. Ba vấn đề này có liên quan mật thiết với nhau. Để vốn hóa được phải có tín dụng và khi vốn hóa vận hành phải được điều tiết bằng thuế và ngược lại. Khi đồng bộ hóa các công cụ này, thị trường bất động sản sẽ phát triển lên cấp độ trưởng thành. 

(hết)

PGS.TS Trần Kim Chung

Hội đồng Lý luận TW

Tài liệu tham khảo
Doanh nghiệp địa ốc đua phát hành trái phiếu. https://vnexpress.net/kinh-doanh/doanh-nghiep-dia-oc-dua-phat-hanh-trai-phieu-3945728.html. Thứ hai, 1/7/2019, 04:00 (GMT+7) 
Đổi mới chính sách tài chính đất đai khuyến khích xã hội hóa. http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu--trao-doi/trao-doi-binh-luan/doi-moi-chinh-sach-tai-chinh-dat-dai-khuyen-khich-xa-hoi-hoa-100814.html. 13:50 14/09/2015
Hiến kế phát triển thị trường vốn dài hạn. http://cafef.vn/hien-ke-phat-trien-thi-truong-von-dai-han-20190707093957359.chn. 07-07-2019 - 12:14 PM
HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (HOREA) (2021). Công văn số 117/2021/CV- HoREA “V/v Một số nhận xét và đề xuất sau các phiên đấu giá 04 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm thành phố Hồ Chí”.
Khái niệm cơ bản về thuế nhà đất. http://ketoanthue24h.com/tong-quan-ve-thue-nha-dat/
Ngân hàng thế giới (2012). Sửa đổi luật đất đai để thúc đẩy phát triển bền vững ở Việt Nam. Bản tóm tắt các khuyến nghị chính sách ưu tiên rút ra từ các nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới. Hà Nội - Tháng 9, 2012
Nguyễn Mạnh. Góc nhìn khác về vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, có mừng trước mắt lo lâu dài? https://dantri.com.vn/bat-dong-san/goc-nhin-khac-ve-vu-dau-gia-dat-thu-thiem-co-mung-truoc-mat-lo-lau-dai-20211222184236838.htm. Thứ năm, 23/12/2021 - 06:56
Trần Kim Chung (2020). Đề tài KX.01.05/16-20 về Nghiên cứu hoàn thiện công cụ kinh tế nhằm thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững ở Việt Nam.
Trung Tín. Ai hưởng lợi từ phiên đấu giá đất tỷ USD ở Thủ Thiêm? https://vnexpress.net/ai-huong-loi-tu-phien-dau-gia-dat-ty-usd-o-thu-thiem-4403060.html. Thứ năm, 16/12/2021, 06:30 (GMT+7)
Trương Trí Vĩnh. Tầm nhìn bất động sản. https://vnexpress.net/tam-nhin-bat-dong-san-4409893.html. Thứ năm, 30/12/2021, 00:00 (GMT+7)
Vì sao phải siết hoạt động của công ty tài chính? http://cafef.vn/vi-sao-phai-siet-hoat-dong-cua-cong-ty-tai-chinh-2019040111224782.chn