trang thông tin điện tử

Đặt vấn đề

Hiện nay, Luật Đất đai (2013), Luật Nhà ở (2014) và Luật Kinh doanh bất động sản (2014) đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung. Có rất nhiều nội dung cần sửa đổi trong bối cảnh hiện nay. Có rất nhiều tình hình kinh tế xã hội đã thay đổi so với tình hình những năm 2013-1014, là giai đoạn các Luật trên được thông qua. Tuy nhiên, trong phạm vi một nghiên cứu, việc lựa chọn những điểm chung trong cả 3 luật này cần hướng đến sửa đổi là cần thiết. Ba trong số rất nhiều vấn đề được đặt ra ở đây: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Đăng kí thống kê và tính toán chỉ số giá cũng như chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản.

1. Bối cảnh, yêu cầu sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai (2013), Nhà ở (2014), Kinh doanh bất động sản (2014)

Một là, đại dịch COVID-19 đã làm thay đổi cả về phương diện y tế, xã hội, kinh tế, môi trường. Trong kinh tế, COVID-19 làm thay đổi cả về cung, về cầu và về các liên kết. Vì vậy, vấn đề đất đai – nhà ở và thị trường bất động sản cần có nhưng thay đổi để phù hợp với yêu cầu mới. Việc chuyển dịch đất đai để đáp ứng yêu cầu mật độ dân cư – đô thị được đặt ra. Việc xây dựng nhà ở cũng cần có những thay đổi đáng kể về cảnh quan, về thiết kế và về môi trường. Thị trường bất động sản cũng cần có những thay đổi về chiến lược tiếp cận, chiến lược kinh doanh và những vấn đề liên quan (sự hoán đổi vị thế của thị trường bất động sản du lịch với thị trường công nghiệp; thị trường bất động sản siêu sang ra đời; thị trường bất động sản cao cấp tăng giá và sự suy giảm của thị trường bất động sản cho thuê…).

Hai là, Cách mạng công nghiệp lần thứ tư, giai đoạn 10 năm 2013-2023 đã có những đột phá lớn lao. Công nghệ số, sản phẩm số, tiền số, tài chính số, internet vạn vật, big data, người máy, công nghệ đắp dần đã làm thay đổi quan hệ kinh tế xã hội. Các sản phẩm công nghệ đã làm thay đổi các sản phẩm thế giới thực… Nền tảng đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản đã có những thay đổi đáng kể. Những sản phẩm mới ra đời (condotel – officetel; R&B…) và những vận hành mà nó kéo theo đã tạo ra những loại hình sản phẩm mới, chưa hề có trước những năm 2013… Làm cho các vấn đề về luật pháp đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản phải thay đổi cho phù hợp với yêu cầu phát triển.

Ba là, quan hệ quốc tế, dịch chuyển vốn quốc tế thay đổi mạnh mẽ trong những năm 2013-2022. Quan hệ Mỹ - Trung dưới nhiệm kỳ Tổng thống Donal Trump; quan hệ Nga – Ucraine năm 2022; sự dịch chuyển vốn khỏi Trung Quốc… đã tạo ra những cơ hội, thách thức và biến động về kinh tế - xã hội. Việt Nam là một điểm đến trong quá trình chuyển dịch vốn nhưng đi kèm là rất nhiều yêu cầu về đất đai (khu công nghiệp), về nhà ở (công nhân trong khu công nghiệp; chuyên gia…) cả về môi trường nghỉ dưỡng…

Bốn là, bản thân nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng cũng đã có những phát triển đòi hỏi hệ thống luật pháp về đất đai, bất động sản phải thay đổi. Có thể thấy, trước 2013, thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại. Hiện nay, các công cụ tài chính đã phát triển, đòi hỏi các công cụ thế chấp và tài chính phái sinh phải được vận hành và điều rất quan trọng là hệ thống đất đai phải được đăng kí một cách tường minh. Cũng như vậy, việc thị trường bất động sản phát triển cần phải được áp dụng một hệ thống thuế hiện đại. Một trong những sắc thuế bất động sản là thuế tài sản. Đến lượt nó, thuế tài sản phải được dựa trên hệ thống đăng kí hiện đại theo thửa.

Năm là, chủ trương đường lối triển khai Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII về phát triển kinh tế, phát triển các loại hình thị trường cũng đã nhấn mạnh, cần phát triển tất cả các loại hình thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Một loạt các văn bản đã, đang được nghiên cứu, ban hành như Nghị quyết Số: 06-NQ/TW ngày 24 tháng 01 năm 2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045; Nghị quyết mới thay thế Nghị quyết Số: 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI; Nghị quyết thay thế Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 của Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương khóa X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn (gọi tắt là Nghị quyết “Tam nông”); Nghị quyết thay thế Nghị quyết số 13-NQ/TW ngày 18/3/2002 Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới, phát triển và nâng cao hiệu quả kinh tế tập thể… Quốc hội cũng đã ban hành chủ trương sửa đổi Luật Đất đai (2013), Luật Nhà ở (2014) và Luật Kinh doanh bất động sản (2014).

Có rất nhiều nội dung, nội hàm sẽ được nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung. Ba trong số các vấn đề xuyên suốt ba luật này có liên quan đến đất đai, nhà ở và bất động sản là chuyển đổi mục đích sử dụng đất; thông tin đăng kí thống kê và tính toán các chỉ số giá đất đai, nhà ở và bất động sản cũng như chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản.

2. Chuyển đổi mục đích sử đụng đất

2.1. Các hình thức chuyển đổi mục đích sử dụng đất và quyền quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo phân loại đất đai, có 3 loại đất: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Trong đất phi nông nghiệp có đất công nghiệp, đất dịch vụ, đất hạ tầng, đất đô thị, đất ở… Trong quá trình phát triển kinh tế, công nghiệp hóa, hiện đại hóa, xu thế tất yếu là đất chuyển dịch từ chưa sử dụng sang đất nông nghiệp và phi nông nghiệp; từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Thông thường ít có chiều ngược lại. Vấn đề giai đoạn 2010-2020, các đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp được bù lại do đất chưa sử dụng chuyển sang đất nông nghiệp[2].

Pháp luật quy định, quyền quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc về Nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Vấn đề đặt ra là, khi nào thì nhà nước thực thi quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu là các khu đất thuộc các dự án khai phát, Nhà nước sẽ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phê duyệt dự án, chủ đầu tư; quyết định thu hồi đất; quyết định giao đất. Tuy nhiên, trong những trường hợp chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thì Nhà nước sẽ thực hiện quyền của cơ quan phê duyệt dự án đầu tư và chủ đầu tư. Theo Điều 3 và Điều 4 Luật số: 03/2022/QH15 ngày 11 tháng 01 năm 2022 sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự.

2.2. Cơ chế xác định và phân bổ giá trị gia tăng trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Như vậy, giá trị gia tăng của giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất có giá trị thấp hơn sang loại đất có giá trị cao hơn (mà điển hình nhất là từ đất nông nghiệp sang đất ở) sẽ biến động như thế nào? Yếu tố nào đóng góp như thế nào đối với sự gia tăng giá trị đấy là một chủ đề rất đáng xem xét. Có thể có rất nhiều cách để tìm ra những yếu tố này. Một là, dựa trên các cuộc điều tra diễn biến giá quyền sử dụng đất theo thời gian, từ khi đất còn là đất nông nghiệp (có thể cả là đất chưa sử dụng) dần chuyển qua đất công nghiệp, đất dịch vụ; rồi tiếp tục chuyển qua đất đô thị, đất ở trên diện rộng rồi suy rộng. Cũng có thể có những mô hình động tính toán giá trị quyền sử dụng đất tổng quát. Từ đó, mô phỏng các giai đoạn khác nhau tương đương với các giai đoạn chuyển đổi mục đích sử dụng khác nhau. Từ đó, tìm ra các yếu tố tác động đến sự gia tăng giá trị quyền sử dụng đất.

Việc phân bổ giá trị gia tăng của giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất liên quan đến 3 bên: Bên chủ đang sử dụng với quyền sử dụng đất được quy định và xác lập theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước với vai trò người quyết định quy hoạch, kế hoạch chuyển đổi mục đích sử đụng đất; tiến hành thu hồi quyền sử dụng đất của chủ đang sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất; tiến hành đền bù cho chủ đang sử đụng đất theo quy định của pháp luật. Chủ sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất (có thu tiền hoặc không thu tiền) và phải nộp tiền sử dụng đất cũng như các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Quan hệ 3 bên này, theo nguyên tắc, sẽ được thực hiện theo các điều kiện thực tế và quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thông thường, giá đền bù, giải tỏa và giá bán sản phẩm cuối cùng của nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất thường có giá chênh lệch khá lớn. Vấn đề từ đây phát sinh. Đôi khi, nhà nước dùng tiền của chủ thể nhận đất để đền bù cho bên bị thu hồi. Tiền ứng trước này được tính bù trừ vào tiền bên nhận đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Kinh nghiệm Trung Quốc, để cải tạo Thành phố Bắc Kinh phục vụ Thế vận hội Bắc Kinh 2008, từ năm 1994-2008, đã tiến hành rất nhiều giải pháp. Một trong những giải pháp là thu hồi đất hành lang công trình hạ tầng, đưa vào đấu giá, xây theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng. Nhà nước tiến hành thu hồi đất, đền bù theo giá được tính toán, quy đổi và thống nhất. Tiền đấu giá đất đưa vào quỹ phát triển hạ tầng đô thị. Giải pháp này đã thành công và hiện nay, Thành phố Bắc kinh đã có bộ mặt mới hiện đại và nguồn tài chính phát triển đô thị dồi dào.

2.3. Những bất cập và hướng sửa đổi pháp luật hiện hành của Việt Nam liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Vấn đề điều tiết giá trị gia tăng của giá trị quyền sử dụng đất hiện còn rất không rõ ràng. Các bên liên quan: Nhà nước – chủ bị thu hồi – chủ được giao đất luôn không thỏa mãn với với các phương án đền bù, giải tỏa, thu hồi, giao đất, nộp tiền sử dụng đất. Khiếu kiện – tranh chấp chủ yếu tập trung ở khâu này. Lý do căn bản là không xác định rõ ai là chủ thể, hoặc chủ thể đến đâu trong quá trình gia tăng giá trị quyền sử dụng đất. Trên thực tế, việc xác lập phần giá trị gia tăng giá trị quyền sử đụng đất đai, nếu không có cơ chế tường minh, cũng rất khó có thể xác định được.

Hướng giải quyết thông qua sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật sửa 8 luật liên quan: Một là, cần kiện toàn hệ thống thông tin đất đai. Một trong số đó là cập nhật thường xuyên giá quyền sử dụng đất. Đảm bảo việc thông tin đất đai, trong đó có thông tin về giá quyền sử dụng đất phản ánh đúng giá trị thật trên thị trường, ở mọi thời điểm quan sát. Hai là, công khai, minh bạch toàn bộ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đảm bảo loại trừ các yếu tố đầu cơ, thổi giá đối với các địa bàn thông qua việc lên các phương án thu hồi, bồi thường, đền bù, giải tỏa, tái định cư. Ba là, đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng cũng như phát triển địa phương.

3. Thông tin, đăng ký thống kê đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản

3.1. Thông tin, đăng kí đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản và vấn đề kinh tế

Đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, nếu được đăng kí đầy đủ, sẽ tạo giá trị chính thức, góp phần vốn hóa cho đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản và góp phần loại bỏ vấn đề vốn chết trong xã hội[3]: Thứ nhất, đất đai, nhà ở, bất động sản nếu được đăng ký, thống kê đầy đủ sẽ tạo điều kiện cho việc vốn hóa thông qua thế chấp và các công cụ tài chính phái sinh[4]. Thứ hai, việc đất đai, nhà ở và bất động sản được đăng kí, thống kê đầy đủ.

Kinh nghiệm Hàn Quốc cho thấy, Hiệp hội bất động sản Thành phố Xơun đã có hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và bất động sản Thành phố Xơun đến từng thửa. Việc tích hợp thông tin được cập nhật thường xuyên. Việc khai thác, cung cấp thông tin có thu phí. Đến nay, hệ thống này đã vận hành rất hoàn chỉnh và đáp ứng được thông tin về thửa đất, về chủ sủ dụng và giá cả một cách cập nhật.

Có thể thấy đăng ký đất đai có những đặc điểm sau đây: Thứ nhất, về cơ sở pháp lý: Đăng ký đất đai được điều chỉnh bởi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc đăng ký đất đai được thể hiện thông qua hệ thống hồ sơ địa chính của Nhà nước. Thứ hai, về bản chất: Đăng ký đất đai là đăng ký xác lập quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất, còn đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Thứ ba, về tính chất: Đăng ký đất đai là việc đăng ký thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt. Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân. Ngoài ra, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do đó người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm…) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định. Thứ tư, về thẩm quyền giải quyết đăng ký đất đai: Việc đăng ký đất đai được thực hiện bởi Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Các cơ quan này sẽ tiến hành nghiên cứu, thẩm định hồ sơ và ghi nhận tình trạng pháp lý của đất. Thứ năm, về hình thức đăng ký gồm đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai: Hoạt động đăng ký đất đai xác lập cơ sở pháp lý về quyền của chủ sử dụng đối với đất đai. Thứ sáu, các loại giấy tờ, tài liệu phổ biến trong hồ sơ đăng ký đất đai là: Đơn xin đăng ký; tài liệu đo vẽ bản đồ hoặc sơ đồ thể hiện thửa đất cần đăng ký; các tài liệu khẳng định thông tin định danh các chủ thể xin đăng ký, thông tin về việc đáp ứng các tiêu chuẩn được tiếp cận nguồn tài nguyên đất của các chủ thể xin đăng ký; các tài liệu, văn bản hợp pháp về các giao dịch, giao kết hoặc ý nguyện của chủ thể sử dụng đất hoặc thay đổi những thông tin đã đăng ký. Thứ bảy, các nhiệm vụ, hành vi các chủ thể đăng ký và tổ chức đăng ký cần thực hiện là: Lập hồ sơ đăng ký theo quy định pháp luật; công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng, di chúc, văn bản cho tặng; xác nhận của UBND cấp xã về một số điều kiện như sử dụng ổn định từ một mốc thời gian nhất định, phù hợp quy hoạch, không tranh chấp…; các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, cấp huyện thẩm định hồ sơ, đề xuất cơ quan Thuế xác định nghĩa vụ tài chính, đề xuất UBND cùng cấp quyết định cấp Giấy chứng nhận hoặc ký Giấy chứng nhận theo ủy quyền; xác định và thực hiện các nghĩa vụ tài chính; ký, phát hành và trao Giấy chứng nhận. 

3.2. Thực trạng thông tin ký thống kê đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản

Về các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thông tin liên quan đến đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản: Một là, thông tin của các Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng công bố được triển khai theo kênh của Nghị định 117/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản[5]. Thông tin nhà ở và thị trường bất động sản hiện thông qua một số kênh: Một là, các thông tin theo quý, năm của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản. Có thể nói đây là kênh thông tin chính thức, thường xuyên duy nhất hiện nay. Nội dung của thông tin là về thị trường nhà ở và thị trường bất động sản[6].

Hai là, thông tin giá bất động sản và chỉ số giá thị trường bất động sản cũng được triển khai theo Quyết định số 580/QĐ-TCTK ngày 26 tháng 7 năm 2018 của Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê[7].

Ba là, thông tin đất đai, các báo cáo chính thống hiện vẫn chưa thành các thông tin phổ cập[8]. Các thông tin đất đai, thị trường đất đai vẫn là thông tin cấp theo yêu cầu. Các văn bản mang tính cập nhật và chính thức, công khai đang được hoàn thiện chờ ban hành. Hiện tại, đối với thông tin đất đai, theo Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2013 không còn khái niệm riêng về đăng ký quyền sử dụng đất như trong Luật Đất đai năm 2003 mà đề cập đến một khái niệm chung ở phạm vi rộng hơn là đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Như vậy, theo pháp Luật Đất đai thì đăng ký đất đai là việc kê khai hiện trạng sử dụng đất bao gồm diện tích, mục đích sử dụng, vị trí địa lý, hình thể, nguồn gốc đất và tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Việc cung cấp thông tin, có trả phí nằm trong tiến trình hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai và tự chủ tài chính của hệ thống dịch vụ công trong ngành Tài nguyên và Môi trường đi liền với kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng kí đất đai[9]

Bốn là, các báo cáo thị trường của một số công ty tư vấn bất động sản. Theo tình hình thực tế, các công ty tư vấn bất động sản có báo cáo hàng thàng, hàng quy, 6 tháng và cả năm. Tuy nhiên, đây là các báo cáo của doanh nghiệp, mang tính vi mô, thiếu tổng thể. Đồng thời, tính pháp lý của các báo cáo không đảm bảo. Đã có những tranh cãi về tính chính xác cũng như tính đại diện của các thông tin từ những báo cáo này.

3.3. Những tồn tại, bất cập và hướng giải pháp

Có nhiều bất cập đối với hệ thống thông tin đất đai, nhà ở và bất động sản hiện nay[10]. Thứ nhất, thể chế trong lĩnh vực này chậm được hoàn thiện, đặc biệt là một số quy định thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy tính minh bạch, an toàn của các giao dịch. Thứ hai, mô hình cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chưa phù hợp, còn lúng túng trong quá trình tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của người dân, doanh nghiệp. Thứ ba, quy trình đăng ký thủ công, tồn tại nhiều sai sót, dễ dẫn đến tình trạng nhũng nhiễu từ phía cán bộ đăng ký. Thứ tư, thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong một số trường hợp đã không phản ánh chính xác, từ đó dẫn đến tranh chấp, khiếu nại kéo dài, gây bức xúc trong xã hội.

Thực tế còn cho thấy, ngay các cơ quan đăng ký, giữa cơ quan đăng ký với tổ chức hành nghề công chứng, thuế cũng chưa có sự kết nối, chia sẻ thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. Việc thiếu dữ liệu thông tin về tài sản đã và đang dẫn đến những khó khăn cho người dân, doanh nghiệp, cũng như cho chính các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, hiện thực tiễn cho thấy: Một là, chưa có báo cáo nào mang tính thống nhất, tổng thể, cả nước về đất đai, nhà ở và bất động sản Việt Nam hiện nay. Hai là, tính cập nhật của thông tin chưa đáp ứng yêu cầu của thị trường. Báo cáo Qúy thường công bố sau một tháng, báo cáo năm thường công bố vào tháng sau của năm sau. Ba là, mặc dù hệ thống thông kê đã có những động thái tham gia vào việc điều tra, công bố thông tin về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản từ năm 2018.

Để hệ thống thông tin đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản được đưa vào vận hành trong thực tiễn, các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định theo hướng: (i) Thông tin phải đăng kí theo thửa; (ii) Cập nhật tự động theo thời gian; (iii) Thông tin phải phủ trùm cả nước; (iv) Thông tin phải được tích hợp đa tiện ích; (v) Thông tin đất đai, nhà ở, bất động sản phải kết nối thông tin với dữ liệu cá nhân (Căn cước công dân…); (vi) Thông tin phải công khai, minh bạch và dự báo được; (vii) Sử dụng thông tin có tính phí.

4. Tính toán các chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản

4.1. Các loại chỉ số liên quan đến thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản

Thứ nhất, về Chỉ số giá liên quan đến bất động sản là chỉ tiêu thống kê phản ánh xu hướng và mức độ biến động giá của các loại bất động sản qua thời gian. Chỉ số giá bất động sản là chỉ tiêu thống kê kinh tế quan trọng đối với công tác quản lý nhà nước về kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia nhằm theo dõi sự biến động của thị trường bất động sản và mối quan hệ của nó với tăng trưởng kinh tế, thị trường vốn, tài chính, ngân hàng và các chính sách về tiền tệ, lạm phát, đầu tư, nhà ở, đất đai và an sinh xã hội khác. Hơn nữa, thông tin về giá bất động sản, chỉ số giá bất động sản còn được các nhà đầu tư, người tiêu dùng quan tâm và sử dụng. Các loại hình chỉ số giá liên quan đến giá bất động sản gồm: (i) Chỉ số giá đất đai; (ii) Chỉ số giá nhà; (iii) Chỉ số giá bất động sản.

Thứ hai, về Chỉ số thị trường bất động sản[11]. Chỉ số thị trường bất động sản ở đây được hiểu là chỉ số phản ánh biến động giá cả chung của thị trường bất động sản xét trên phương diện của một quốc gia tại một thời điểm nhất định. Mục tiêu của chỉ số này là nhằm phản ánh một số đo tổng thể về thị trường bất động sản. Trong một chừng mực nào đó, ở giai đoạn đầu, việc xây dựng sẽ đi từ hẹp đến rộng, từ phản ánh một bộ phận thị trường đến toàn bộ thị trường. Dựa vào chỉ số này, các cơ quan quản lý nhà nước có thể nắm bắt được diễn biến của thị trường bất động sản. Từ đó, có những cơ chế, chính sách, quản lý và điều hành phù hợp để thị trường phát triển.

4.2. Thực trạng hệ thống chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản

Trên thực tế Việt Nam chưa có các chỉ số giá đất đai, nhà ở, bất động sản cũng như chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản được công bố chính thức bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Tổng cục Thống kê. Năm 2009, Bộ Xây dựng đã đưa vào tính thử các chỉ số liên qua đến giá và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do nhiều lý do, đến nay, các chỉ số của Bộ Xây dựng vẫn chưa được chính thức công bố. Tương tự như vậy, Tổng cục Thống kê cũng đã có dự án về điều tra, tính toán chỉ số giá thị trường bất động sản từ năm 2018[12]. Tuy vậy, đến nay, chỉ số giá bất động sản chính thức của Tổng cục Thống kê cũng vẫn chưa hiện thực.

4.3. Giải pháp hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đối với hệ thống chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản

Một là, đưa vào các luật nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sản; chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường bất động sản. Hai là, giao cơ quan quản lý đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản công bố chỉ số giá, chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản hàng tháng, hàng quy, 6 tháng và hàng năm. Ba là, đưa chỉ số đất đai, nhà ở và bất động sản vào tiêu chí thống kê của hệ thống thống kê quốc gia. Bốn là, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu giao dịch các sản phẩm được nhà nước giao đất, phải qua sàn giao dịch bất động sản (theo Luật kinh doanh bất động sản 2007). Năm là, tăng cường vai trò của các hiệp hội nghề nghiệp đất đai, nhà ở và bất động sản trong tuyên truyền, vận động các bên hữu quan trong việc thúc đẩy việc tính toán các chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản.

Kết luận

Xác định được ai đóng góp như thế nào trong qua trình gia tăng giá trị của giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất để có thể phân bổ đúng giá trị gia tăng đến chủ thể tạo ra nó; đăng kí thống kê để tạo lập hệ thống thông tin đất đai đáp ứng được yêu cầu công khai, minh bạch và dự báo được của thị trường bất động sản từ đó có các tính toán các chỉ số để quản lý điều hành thị trường bất động sản cũng như đảm bảo phát triển bền vững thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản là những nội dung hướng tới một mục tiêu duy nhất là phát triển bền vững thị trường bất động sản và góp phần phát triển kinh tế đất nước trong giai đoạn mới cần có sự vào cuộc của rất nhiều bên liên quan nhưng cần phải tiến hành và tiến hành một cách kiên định mới có thể đạt được những thành công.

Trần Kim Chung[1]