Đặt vấn đề
Có rất nhiều công cụ kinh tế trong quản lý thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang có một số vấn đề cần giải quyết về bỏ cọc, về sốt đất, về phát triển hạ tầng, về thuế bất động sản, thuế căn nhà thứ hai, về luồng tiền… nghiên cứu này tập trung vào năm công cụ có liên quan đó là: (i) Vốn hóa đất đai (ii) Tín dụng bất động sản và các nguồn tài chính phái sinh; (ii) Thuế… Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, Tài liệu tham khảo, nghiên cứu này gồm 3 phần. Phần 1 bàn về một số vấn đề lý luận xung quanh việc sử dụng các công cụ kinh tế trong quản lý thị trường bất động sản. Phần 2 thảo luận về thực trạng việc sử dụng các công cụ kinh tế trong quản lý thị trường bất động sản Việt Nam. Phần 3 đề xuất một số giải pháp tăng cường sử dụng các công cụ kinh tế (trong quản lý) để thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản giai đoạn 2022-2025 và tầm nhìn 2030.
1. Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về Sử dụng các công cụ kinh tế trong quản lý thị trường bất động sản
1.1. Vốn hóa đất đai
Thứ nhất, thực hiện phương thức đấu giá khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là quỹ đất phát triển đô thị. Phương thức dùng quỹ đất đô thị hóa đưa vào đấu thầu xây dựng theo quy hoạch tạo vốn phát triển đô thị dựa trên cơ sở căn bản là việc tạo ra quỹ đất trong quá trình đô thị hóa (quỹ đất từ đất nông thôn được thu gom, quy hoạch, đưa ra đấu thầu xây dựng theo quy hoạch. Vốn được tạo ra được sử dụng phát triển đô thị. Phương thức này được sử dụng hầu hết tại các nước công nghiệp trong quá trình phát triển. Đặc biệt Hàn Quốc đã quy hoạch mở rộng Xơ Un 3 lần và tạo ra quỹ đất và lượng vốn đủ lớn để góp phần phát triển thành phố Xơ Un. Tuy nhiên, để phương thức này thành công, có rất nhiều yêu cầu kèm theo. Một là, quy hoạch phải được lập ra bởi những cơ quan, chủ thể có trách nhiệm cao nhất. Hai là, việc tổ chức thực hiện phải được chế tài nghiêm. Ba là, nguồn tài chính thu được phải thực sự dùng cho phát triển, nhất là hạ tầng, của chính địa bàn tạo ra tài chính.
Thứ hai, dùng quỹ đất hành lang công trình hạ tầng đưa vào đấu thầu xây dựng theo quy hoạch tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng. Phương thức này dựa trên nền tảng cơ sở Nhà nước thu hồi đất phát triển cơ sở hạ tầng (đặc biệt là cơ sở hạ tầng giao thông đường bộ) đồng thời với việc thu hồi đất hành lang công trình hạ tầng. Chẳng hạn với việc mở đường là thu hồi sâu vào hai bên đường từ 50-100m từ mép đường. Cùng với việc làm đường, Nhà nước sẽ đấu thầu các lô đất hai bên đường để các nhà đầu tư phát triển bất động sản xây dựng bất động sản theo quy hoạch. Nguồn vốn thu được từ đấu giá đất sẽ được đưa vào quỹ phát triển cơ sở hạ tầng của thành phố.
Phương thức này đã được Trung Quốc đã vận dụng thành công để phát triển hạ tầng Thành phố Bắc Kinh. Từ năm 2000, khi Bắc Kinh thành công trong việc đăng cai Thế Vận Hội Bắc Kinh 2008, Trung Quốc đã tập trung rất nhiều nguồn lực, trong đó, có một nguồn lực từ đất theo phương thức này. Đến 2008, về cơ bản, Thành phố Bắc Kinh đã được tái thiết như một thành phố Châu Âu (mặt tiền). Phương thức này không chỉ tạo được nguồn vốn lớn cho phát triển đô thị mà còn giải quyết được việc chỉnh trang đô thị đối với những thửa đất, hình thù không đẹp cho cảnh quan đô thị, còn lại sau khi giải tỏa cho công trình hạ tầng. Để phương thức này thành công, cần có một chính sách nhất quán và tổ chức thực hiện kiên định. Nhà nước sẽ quy hoạch, công bố công khai, định giá đền bù và tiến hành thu hồi, đền bù. Đến một mốc nào đó, hộ gia đình nào không nhận tiền đền bù, Nhà nước sẽ cưỡng chế di dời. Tiền đền bù được chuyển vào tài khoản ngân hàng dưới danh nghĩa hộ gia đình.
Thứ ba, dùng quỹ đất chuyển đổi mục đích sử dụng của các cơ quan hành chính công, doanh nghiệp nhà nước đưa vào đấu thầu xây dựng theo quy hoạch để tạo vốn phát triển cho Nhà nước. Trong quá trình phát triển kinh tế, đặc biệt là quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường, việc di dời các công sở, các doanh nghiệp nhà nước ra khỏi địa bàn nội đô là quá trình tất yếu. Việc chuyển đổi đất của các công sở và các doanh nghiệp nhà nước cho các chủ thể sử dụng mới là một vấn đề cốt lõi trong việc vốn hóa nguồn lực đất đai này. Về cơ bản, các chủ thể sử dụng đất mới sẽ cần phải nộp những khoản tiền: Tiền chuyển quyền, tiền chuyển mục đích sử dụng đất… Để tối đa hóa nguồn vốn từ nguồn đất này, đấu giá là giải pháp hiệu quả nhất. Tuy nhiên, vì rất nhiều lý do, việc chuyển quyền sử dụng đất này không luôn được chuyển giao thông qua đấu thầu. Một trong những lý do cơ bản các nước chuyển đổi Đông Âu viện dẫn là trong giai đoạn đầu, nếu đem đấu thầu thì hoặc là không có người mua, sẽ bị bán giá thấp hoặc là bị các nhà thầu thông thầu, ép giá.
1.2. Tín dụng cho thị trường bất động sản
1.2.1. Các loại hình tín dụng
Phương thức tạo vốn thứ nhất: Thế chấp là một trong những hoạt động cơ bản trong thị trường bất động sản. Quyền sở hữu đất đai, một khi đã được đăng kí, có thể thế chấp để vay vốn. Đây là phương thức truyền thống của việc tài chính hóa đất đai. Điều kiện tiên quyết của phương thức này là đất đai phải được xác lập chủ quyền đầy đủ. Chủ sử dụng đất đai phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với thửa đất. Đồng thời, về mặt kĩ thuật, ngân hàng sẽ định giá và cho vay một khoản tín dụng sao cho đảm bảo an toàn khoản tín dụng. Phương thức này được áp dụng mọi nơi.
Phương thức tạo vốn thứ hai: Để biến khoản thế chấp ngắn hạn trở thành vốn dài hạn và chuỗi vốn, khoản thế chấp được đưa ra tái thế chấp. Về nguyên tắc, lượng vốn tạo ra từ khoản tái thế chấp sẽ là (1/tỷ lệ chiết khấu. Chẳng hạn 10% - Luồng vốn tạo ra sẽ tương đương 10 lần). Đây là phương thức thực hiện thành công tại Mỹ, Úc, New Di Lân. Điều kiện để phương thức này hoạt động là phải có hệ thống tái thế chấp. Bên cạnh đó, các thửa đất được thế chấp phải đảm bảo đầy đủ các thông tin và nghĩa vụ phải hoàn thành. Tuy nhiên, tại Mỹ giai đoạn trước 2008, do hạ chuẩn cho vay thế chấp các khoản vay (thế chấp bằng đúng bất động sản hình thành trong tương lai) và tái thế chấp các khoản vay này nên đã tạo ra một trong những rủi ro mà là nguồn gốc của khủng hoảng dưới chuẩn năm 2008.
Phương thức tạo vốn thứ ba: Trái phiếu hóa các khoản thế chấp. Hơn nữa, việc thế chấp các tổ chức tài chính không hạn chế địa bàn lãnh thổ sẽ làm cho nguồn vốn không bị hạn chế. Đây là một phương thức tương đối linh hoạt, và trong một khoảng thời gian trước năm 2008, phương thức này đã tạo ra một luồng vốn cho thị trường bất động sản tại Mỹ. Tuy nhiên, do lạm dụng trái phiếu hóa các khoản thế chấp cho vay dưới chuẩn, mô hình này tại Mỹ đã trở thành ngòi nổ cho khủng hoảng trái phiếu hóa các khoản thế chấp bất động sản dưới chuẩn năm 2008. Hệ quả của cuộc khủng hoảng này vô cùng nặng nề không chỉ đối với nền kinh tế Mỹ mà cả với nền kinh tế thế giới.
1.2.2. Kính nghiệm quốc tế
Thứ nhất, chính sách tín dụng, ngân hàng – Kinh nghiệm của Úc và Niu Di Lân. Có rất nhiều sản phẩm tín dụng để hỗ trợ các nhà đầu tư tư nhân trên TTBĐS. Có thể kể tới các dạng chính. Một là home equity loans. Loại hình này cho phép các hộ gia đình vay mượn với vật thế chấp là ngôi nhà mà gia đình đang sử dụng để mua BĐS thứ hai với mục đích kinh doanh. Hai là Split purpose loan. Loại hình này cho phép người đi vay chi khoản vay nợ thành một khoản vay nợ gia đình và một khoản vay nợ đầu tư. Người đi vay tập trung giả khoản vay nợ gia đình, và thu nhập từ BĐS (thông thường là tiền thuê nhà) sẽ được dùng để trả nợ đầu tư. Các ngân hàng Úc và Niu Di Lân không trực tiếp đầu tư vào TTBĐS. Các kênh chủ yếu để ngân hàng tham gia cho vay vốn đối với đầu tư BĐS là thông qua thế chấp. 80% dư nợ cho vay của ngân hàng ANZ đối với đầu tư kinh doanh BĐS là dựa trên cầm cố BĐS. ANZ thành lập riêng một hệ thống thế chấp cho đầu tư và kinh doanh BĐS.
Thứ hai, mô hình ngân hàng thế chấp – Kinh nghiệm của Đan Mạch. Học tập từ Đức khoảng 200 năm trước, hệ thống tín dụng thế chấp đã được đưa vào Đan Mạch là kết quả từ việc thiếu vốn dành cho các khoản vay BĐS dài hạn; việc chuyển đổi tài sản thành các nguồn vốn có thể thanh khoản đã bị hạn chế do hệ thống pháp luật lỏng lẻo và thị trường vốn manh mún. Hơn nữa, nguồn vốn của chính quyền Trung ương và địa phương không đủ để hỗ trợ BĐS. Trong những năm qua, ngân hàng thế chấp tại Đan Mạch đã phát triển mạnh mẽ và ngày càng đóng vai trò to lớn trong việc cung cấp các khoản vay BĐS. Hệ thống thế chấp của Đan Mạch dựa trên một hệ thống thị trường không có trợ cấp công cộng. Các khoản vay thế chấp chiếm 63% thị phần trên thị trường tín dụng của Đan Mạch.
Thứ ba, các Quỹ tài chính bất động sản – Kinh nghiệm của Úc và Niu Di Lân. Chứng khoán hóa BĐS là việc chuyển loại tài sản này thành các chứng khoán có thể trao đổi trên thị trường chứng khoán. Nhà đầu tư BĐS không trực tiếp nắm bắt BĐS mà đầu tư vào các cổ phiếu của BĐS đó. Các quỹ đầu tư BĐS có hai dạng: dạng đóng và dạng mở. Quỹ “dạng đóng” có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại cố định (khoảng 10-15 năm). Sau thời gian đó, tài sản của quỹ sẽ được bán và chia cho các cổ đông. Quỹ “dạng mở” không có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại vô hạn. Tại Úc và Niu Di Lân, có năm dạng quỹ đầu tư BĐS chủ yếu, trong đó có hai loại quỹ có niêm yết trên thị trường chứng khoán. Cách thức đầu tư thông thường nhất là mua các cổ phần BĐS được niêm yết trên thị trường chứng khoán thông qua các Quỹ tín thác BĐS có niêm yết hoặc các Quỹ chứng khoán BĐS. Quỹ tín thác BĐS có niêm yết. Quỹ tín thác BĐS có niêm yết (Listed Property Trust - LPT) xuất hiện lần đầu tiên trên thị trường chứng khoán Úc vào năm 1971. Các LPT của Úc hiện chiếm 8% tổng giá trị BĐS được niêm yết trên thị trường chứng khoán thế giới trong khi giá trị của tổng thị trường chứng khoán Úc chỉ bằng 2% tổng giá trị của các thị trường chứng khoán trên thế giới. Quỹ chứng khoán BĐS. Các quỹ chứng khoán đang quản lý khối tài sản trị giá 655 tỷ USD ở Úc và trên 9 triệu người Úc đầu tư vào các quỹ này. Với các rối loạn tài chính và lãi suất thấp trong các năm gần đây, nhiều nhà đầu tư Úc nhận thấy rằng khó có thể thu lợi nhuận cao từ cổ phiếu và trái phiếu, điều mà họ đã từng hưởng cuối thập kỷ 80 và đầu thập kỷ 90. Do vậy, các nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các quỹ chứng khoán BĐS là một công cụ để đầu tư gián tiếp vào BĐS. Quy mô của các quỹ chứng khoán BĐS đã tăng từ 16 tỷ USD năm 2001 lên 21 tỷ USD năm 2003. Tỷ lệ tăng trưởng là 15,7%.
Thứ tư, trái phiếu hóa các khoản cho vay dưới chuẩn – Kinh nghiệm của Hoa Kỳ. Chứng khoán hóa là một quá trình cho vay cơ cấu mà ở đó tài sản, các khoản phải thu hay các công cụ tài chính được mua lại, phân thành các nhóm, và được đưa ra làm tài sản thế chấp để đầu tư vào bên thứ ba. Có nhiều bên tham gia vào quá trình này. Do hoạt động chứng khoán hóa, sự ưa thích của nhà đầu tư đối với chứng khoán có bảo đảm bằng thế chấp (MBS) và xu hướng xếp hạng phẩm cấp đầu tư của các tổ chức xếp hạng cho MBS, các khoản vay có độ rủi ro tín dụng cao có thể được tạo ra, kết hợp lại và rủi ro sẵn sàng chuyển sang cho người khác. Việc chứng khoán hóa tài sản bắt đầu bằng việc cho vay cơ cấu các nhóm tài sản cầm cố vào những năm 70. Như vậy, chính việc chứng khoán hóa khoản vay mua nhà cho người có mức độ tin cậy thấp – chứ không phải bản thân các khoản vay – là nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu hiện nay.
1.3. Thuế
1.3.1. Vấn đề chung về thuế trong thị trường bất động sản
Thuế: Thuế nhà đất là loại thuế thu hàng năm đối với các đối tượng có quyền sử dụng đất để ở hoặc để xây dựng công trình, mang ý nghĩa là thuế đánh vào việc sử dụng đất cho mục đích phi sản xuất nông nghiệp[1]. Hệ thống thuế nói chung, rất phức tạp. Những sắc thuế liên quan đến đất đai tuy không phải là toàn bộ hệ thống thuế những cũng khá phong phú. Chẳng hạn, thuế sử dụng đất nông nghiệp (thuế nhà đất). Thuế doanh thu, thuế thu nhập (khi có chuyển dịch đất đai), thuế giá trị gia tăng, thuế chống chuyển giá (thuế giao dịch liên kết). Đặc biệt, thuế đối với đất đai, bất động sản đánh vào những người có sử dụng đất. Những thuế này hướng tới tính bình đẳng xã hội (những người nào sử dụng đất tức là có sử dụng tài nguyên quốc gia cần phải đóng thuế - những sắc thuế này thông thường là thuế tài sản và thuế sở hữu…). Việc cần thiết là phải có một hệ thống thuế đầy đủ, khả thi và hiệu quả là góp phần thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.
Thuế là một nguồn thu chủ yếu của ngân sách. Việc thu thuế đất cũng không là ngoại lệ. Việc định ra một sắc thuế liên quan đến đất đai luôn bao hàm rất nhiều mục tiêu trong nó. Tuy nhiên, thuế đất có tác động đến chuyển dịch đất đai theo ít nhất ba chiều cạnh: Một là, thúc đẩy hay hạn chế chuyển dịch đất đai. Lẽ đương nhiên, thuế cao làm giảm giao dịch, từ đó làm giảm chuyển dịch đất đai. Thuế thấp làm tăng giao dịch, từ đó làm tăng chuyển dịch đất đai. Thậm chí có nhưng thời điểm, để ngăn chặn giao dịch, chuyển dịch đất đai, thuế cao đến mức không có giao dịch, chuyển dịch được. Hai là, trực tiếp hoặc gián tiếp chống đầu cơ – chuyển dịch nóng đất đai để đảm bảo phát triển bền vững. Ba là, thông qua thuế đất để điều chỉnh, phân bổ lại lợi ích do việc chiếm dụng đất đai đem lại, qua đó, đảm bảo bình đẳng xã hội và phát triển bền vững về môi trường. Bốn là, thuế chuyển dịch đất đóng góp vào thu ngân sách để từ đó phát triển hạ tầng. Đến lượt nó, phát triển hạ tầng thúc đẩy chuyển dịch đất đai. Hoàn thiện công cụ thuế thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững là tăng cường sự đầy đủ của hệ thống thuế liên quan đến đất đai. Đồng thời, điều chỉnh các tỷ suất thuế, mức sàn áp thuế phù hợp cho từng thời điểm. Hơn nữa, hệ thống thuế phải hướng tới nuôi dưỡng nguồn thu để đảm bảo nguồn thu bền vững và kích thích chuyển dịch đất đai.
1.3.2. Thuế tài sản – Kinh nghiệm Hàn Quốc
Hiện nay tại Hàn Quốc thuế tài sản được đánh đối với đất đai, nhà ở, tòa nhà, máy bay và tàu thủy. Thuế tài sản được đánh theo nguyên tắc lũy tiến và là nguồn thu chính của chính quyền địa phương. Tuy nhiên, đối với những tài sản có giá trị lớn thì sẽ do Chính quyền trung ương thu. Theo đánh giá thì khởi điểm thuế suất của thuế tài sản không cao và hầu hết (khoảng 98%) là nộp tại chính quyền địa phương, chỉ khoảng 2% người cực giàu nộp thuế tài sản cho ngân sách Trung ương (nhưng mức lũy tiến rất cao), nguồn thu từ thuế tài sản này lại được tái phân bổ lại cho ngân sách địa phương cho các mục tiêu chi giáo dục và phát triển hạ tầng.
Thuế tài sản là do địa phương thực hiện: vì để cho chính quyền phục vụ trực tiếp cho người dân. Tuy nhiên vẫn chưa hiệu quả, vì những vùng nghèo sẽ không có nhiều nhà đất để bán, ít người mua. Vì thế, Hàn Quốc đã đưa ra Luật thuế bất động sản năm 2005, hình thành thuế bất động sản tổng hợp, thuế tài sản tổng hợp là chia làm hai loại thuế: (1) thuế đóng cho địa phương là đóng theo từng căn hộ, căn hộ thứ nhất nộp thuế thấp, căn nhà sau nộp cao hơn (mức cao bao nhiêu là cho địa phương quyết). Cho phép các địa phương được phép điều chỉnh trong biên độ 5% so với thuế suất do chính phủ quy định, nhưng đến nay chưa có địa phương nào điều chỉnh. (2) Thuế nộp cho trung ương là thuế suất tính trên tổng giá trị các loại tài sản (tổng từ bao nhiêu đó trở lên mới phải nộp, rất cao). Tổng các loại thuế thu của địa phương luôn không đủ, đặc biệt là địa phương nghèo. Vì thế chính phủ có 2 cách hỗ trợ địa phương: Có 2 loại hỗ trợ, hộ trợ tổng hợp (khoảng 19,24%) đưa cho địa phương tự quyết định mục đích sử dụng; phần hỗ trợ thứ hai là theo lĩnh vực. Ví dụ, hiện nay đang hỗ trợ là ngành giáo dục (20,2% thuế đưa cho các sở giáo dục để nâng cấp chất lượng giáo dục).
Thuế tài sản về cơ bản là phí người dùng cho dịch vụ mà chính quyền địa phương cung cấp: (i) Do cấu trúc tiến bộ của nó, nó có vai trò phân phối lại, mặc dù rất yếu. (ii) Do quy mô nhỏ so với GDP hoặc thậm chí là doanh thu thuế địa phương, thuế tài sản không đóng vai trò chính trong nền kinh tế. (iii) Với mục đích ổn định thị trường bất động sản và phân phối lại, chính phủ đã giới thiệu thuế bất động sản gộp năm 2005 là trở thành 1 loại thuế quốc gia. (iv) Thuế bất động sản là thuế đánh vào tổng của tất cả các ngôi nhà và tất cả đất đai (mỗi loại riêng) mà mỗi cá nhân hoặc công ty có ở quốc gia trên một ngưỡng nhất định (nghĩa là thuế đối với người giàu). (v) Do vấn đề pháp lý và chính trị (tức là kháng thuế), nó đã trở nên yếu hơn đáng kể trong năm 2009
Đối tượng đánh thuế tài sản: (i) Tài sản: Đất đai, nhà cửa, nhà ở, máy bay, và tàu. Ba loại đất: (1) đất trống, v.v., (2) đất dành cho mục đích kinh doanh hoặc kinh tế (cửa hàng, văn phòng, tòa nhà) và (3) ruộng lúa, vườn cây, rừng, một địa điểm của một sân golf. (ii) Nhà ở và xây dựng. Thuế tài sản được tính cho mỗi loại riêng. (iii) Đất. thuế tài sản được tính dựa trên tất cả đất thuộc sở hữu của mỗi người nộp thuế trong sở hữu chung: (1) Cơ sở thuế được xác định bởi [giá đánh giá x tỷ giá thị trường hợp lý]; (2) Tỷ lệ giá thị trường hợp lý được xác định bởi Nghị định của Tổng thống) (tức là không theo luật); (3) Xem xét xu hướng của thị trường bất động sản trong vùng, điều kiện tài chính và các vấn đề liên quan khác; (4) Tuy nhiên, giá thị trường không thay đổi kể từ khi được giới thiệu vào năm 2009; (5) Giá thị trường hiện tại là 60% đối với nhà ở và 70% đối với đất đai và nhà cửa
Cơ sở thuế của một tài sản không phải là nhà ở được dựa trên: (i) Đối với đất: giá đất được công bố chính thức trên một mét vuông, có phản ánh giá thị trường. Giá đất này là giá thị trường tiêu chuẩn ước tính, thường thấp hơn giá thực tế. Đối với phần xây dựng: giá được xác định khi xem xét chi phí phát sinh khi mới xây dựng, v.v. Bên cạnh đó, cơ sở thuế của một tài sản dân cư dựa trên căn cứ: (i) Giá nhà đất được công bố chính thức, có phản ánh giá thị trường. Giá nhà đất này là giá thị trường tiêu chuẩn ước tính, thường thấp hơn giá thị trường thực tế
Thuế suất tài sản trên đất: (i) 3 loại đất: tổng hợp toàn diện, tổng hợp riêng, riêng. (ii) Đối tượng chịu thuế để tổng hợp thuế toàn diện: đất trống, đất hỗn tạp, đất phi lợi nhuận thuộc sở hữu của cá nhân, công ty và tập đoàn, và đất vượt quá kích thước tiêu chuẩn(iii) Đối tượng chịu thuế để đánh thuế tổng hợp riêng: đất gắn liền với nhà xưởng (chỉ áp dụng cho vùng Dong (thường là khu đô thị), đất để xe. (iv) Các đối tượng chịu thuế để đánh thuế riêng: đất gắn liền với một tòa nhà xưởng. (v) Thuế suất của các phần xây dựng.
Đối tượng nộp thuế chung: Là đất có diện tích lớn hơn diện tích nông nghiệp sở hữu bởi cá nhân, pháp nhân, tập thể mà không phải đất trống, đất sử dụng tổng hợp, đất nông nghiệp. Đối tượng nộp thuế tính tổng riêng: Đất trong công trình kiến trúc (của cùng khu vực), đất gara. Đối tượng nộp thuế tách rời: đất trong công trình kiến trúc (làng, xã địa phương) các khu đền, đài, vườn cây trại, đất nông trại.
Phân cấp thuế tài sản: Trên thực tế, các chính quyền địa phương phụ thuộc vào chính quyền trung ương cho phần lớn doanh thu của họ: (i) 19,24% doanh thu thuế quốc gia, tổng doanh thu thuế bất động sản, … được phân phối cho chính quyền địa phương (phản ánh tình hình tài chính của mỗi chính quyền địa phương); (ii) 20,27% doanh thu thuế quốc gia được phân phối cho các văn phòng giáo dục địa phương (không được thảo luận ở đây); (iii) Ngoài ra, một số lượng đáng kể các khoản trợ cấp phù hợp có điều kiện. Chính quyền các địa phương có thể áp dụng miễn thuế cho địa phương mình và đặt mức thuế suất mới trong một số giới hạn nhất định - thường trong phạm vi cộng / trừ 50% của mức thuế suất tiêu chuẩn: (i) Nhưng kể từ khi bắt đầu tự chủ địa phương vào năm 1995, không có chính quyền địa phương nào thực hiện quyết định thuế như vậy; (ii) Do đó, chúng ta có thể nói rằng chính phủ trung ương thiết lập tỷ lệ và cơ sở của thuế địa phương.
(còn tiếp)
PGS.TS. Trần Kim Chung
Hội đồng Lý luận TW